Os contratos de locação de acordo com a lei do inquilinato
Criado em: 24 de abril de 2018
Atualizado em: 06 de janeiro de 2022
O contrato de locação é um dos mais utilizados quando se trata de documentos contratuais, e ele desperta muita controvérsia, merecendo uma atenção de tantos estudiosos, profissionais da área e até mesmo atenção especial do legislador, que gerou uma lei específica para esta modalidade de contrato.
Locar algo, ou seja, alugar algo, significa que uma parte, normalmente o proprietário, cede para outra parte o uso deste objeto, em troca de uma determinada remuneração.
É necessário ressaltar que o bem a ser locado não pode extinguir-se com o uso, assim sendo, gás ou energia elétrica, por exemplo, não podem ser o objeto da locação.
A Lei do Inquilinato
A lei nº 8.245, também conhecida como Lei do Inquilinato, publicada em outubro de 1991, define sobre a locação de imóveis urbanos, não servindo para a locação de bens móveis ou imóveis rurais.
Mas engana-se quem acha que um imóvel localizado em zona rural não pode ser considerado urbano.
O imóvel pode ser considerado urbano desde que seu fim de locação seja destinado para a moradia ou comércio.
A Lei do Inquilinato também é específica para o tipo de atuação dos imóveis urbanos, pois ela deixa claro que não é referente à locação de apart-hotéis, flat, hotéis, arrendamentos ou estacionamentos, entre outros, pois estes fazem parte da alçada do código civil ou tem sua legislação específica.
Locação Residencial
Em um contrato de locação residencial, deve-se considerar o período de duração do contrato, sendo ele superior ou inferior a trinta meses, pois dependendo da sua escolha a forma de retomada do imóvel pelo locador muda.
A lei permite que locações com prazo igual ou superior à trinta meses podem ter a possibilidade da chamada denúncia vazia, no final do seu prazo contratual. Desta forma o locador não tem a obrigação de apresentar uma denúncia cheia, ou seja, um motivo previsto por lei, para encerrar a locação após o término do prazo acordado.
Porém, caso o locatário permaneça no imóvel por um período superior a trinta dias sem que o locador se oponha, o contrato será considerado por período indeterminado, e será válido até que o locador notifique o locatário, ou vice-versa, sobre a intenção de encerrar a locação.
Contratos com prazo inferior a trinta meses, caso tenha se tornado por prazo indeterminado, para que ele possa ser encerrado pelo locador, precisa de uma das duas condições:
1. a locação tenha mais de cinco anos, o que permitirá a solicitação por denúncia vazia, ou seja, sem uma justificativa legal;
2. o locador tenha uma denúncia cheia.
Além destes fatores, um contrato de locação pode ser rescindido de pleno direito nas seguintes hipóteses:
- mútuo acordo;
- a prática de infração legal ou contratual;
- falta de pagamento de aluguel e/ou inadimplemento de encargos e;
- mediante a necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público;
– em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego;
– se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
– se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em , no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Locação para Temporada
A Lei do Inquilinato também tem em seu artigo 48 as definições sobre a locação para temporada, que deve seguir suas condições.
"Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel."
Como este tipo de locação estará sujeita a uma situação transitória, com uma curta duração, permite-se o pagamento do aluguel e encargos antecipadamente.
"Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato."
E a continuidade da locação, seguirá os mesmos conceitos da locação residencial, ou seja, se a locação continuar por mais de trinta dias após o seu término, sem a oposição do locador, o contrato será dado como prorrogado e passará a ter suas regras baseadas na locação residencial.
Mas, se este tipo de locação automaticamente se converter em locação residencial, esta será presumida como com prazo de trinta meses.
"Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
"Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47."
Observações importantes
Divórcio do locatário:
Caso ocorra a separação ou o divórcio do locatário, a locação se permanece com o cônjuge que permanecer no imóvel, ressaltando-se que se deve comunicar o locador por escrito.
Falecimento:
Caso ocorra a morte de uma das partes, seja locador ou locatário, os direitos e obrigações do contrato permanecem, e são transmitidos para os herdeiros, tema que já debatemos neste artigo.
Conclusão
Em todos os casos percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
Curtiu nosso artigo?
Deixe a sua curtida, assim o nosso time saberá que o artigo foi útil e também nos motivará a criar novos artigos para ajudar você.
Busca um contrato personalizado para atender as suas necessidades?
Utilize um dos nossos e conte com todo apoio que necessitar.
Sobre a 99Contratos!
A 99Contratos é uma LegalTech 100% nacional, criada e desenvolvida pensando no público brasileiro.
Nosso time é formado por especialistas em documentos legais e profissionais apaixonados por novidades que possam ajudar o dia a dia de todos.
Atualmente somos a maior plataforma para a criação de contratos personalizados e documentos legais de forma automatizada do Brasil.