Como elaborar um contrato de locação residencial (Guia completo)

Cláusulas principais de um contrato de locação e suas funções

1. Identificação das partes

Comece o contrato identificando quem são os envolvidos na locação. Especifique:

Ele ajuda a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais, ajudando no entendimento dos direitos e responsabilidades de todos, economizando, portanto, tempo e evitando prejuízos.

Neste documento estarão descritos os pontos utilizados para esclarecer as principais dúvidas da locação, como:

• Locador: Nome completo, CPF/CNPJ (se for pessoa jurídica), endereço e estado civil.
• Locatário: Nome completo, CPF, endereço e estado civil.
• Fiador: Caso presente no contrato, também informar nome completo, CPF, endereço e estado civil.

Exemplo:

“O presente contrato de locação é celebrado entre [Nome do Locador], inscrito no CPF sob o nº [XXX.XXX.XXX-XX], residente à [endereço completo], e [Nome do Locatário], inscrito no CPF sob o nº [XXX.XXX.XXX-XX], residente à [endereço completo].”

---

2. Descrição do imóvel

Detalhe o imóvel locado para evitar dúvidas sobre o bem objeto do contrato. Inclua:

• Endereço completo: Inclua o endereço detalhado (rua, número, bairro, cidade e CEP) para evitar dúvidas sobre o objeto do contrato.
• Características principais: Considere descrever características relevantes do imóvel, como tipo de residência (apartamento, casa), número de quartos, presença de garagem e outras facilidades.
• Estado atual do imóvel (recomenda-se anexar um laudo de vistoria).

Exemplo:

“O imóvel objeto deste contrato está localizado à [endereço completo], composto por [detalhes como número de quartos, salas, etc.], em bom estado de conservação, conforme descrito no Laudo de Vistoria anexo.”

Importante:

Considere incluir um laudo de vistoria como anexo, detalhando o estado atual do imóvel. Assim, eventuais danos ou modificações indevidas podem ser identificados no encerramento do contrato.

---

3. Finalidade da locação

A finalidade da locação é um item importante no contrato, pois estabelece o uso correto do imóvel, garantindo que o locatário utilizará o espaço conforme o acordado.

Exemplo:

“O imóvel locado deverá ser utilizado exclusivamente para fins residenciais, sendo vedada sua utilização para fins comerciais, industriais ou quaisquer outros não previstos neste contrato.”

Por que é importante especificar a finalidade da locação?

1. Amparo legal: A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) regula as locações residenciais e comerciais de forma distinta. Indicar que o imóvel será usado exclusivamente para moradia assegura que as regras da locação residencial sejam aplicadas.
2. Prevenção de conflitos: Especificar a finalidade impede o uso inadequado do imóvel, como abertura de um comércio ou outro uso que possa desagradar ao locador ou até mesmo desrespeitar normas do condomínio ou zoneamento urbano.
3. Segurança jurídica: Em casos de disputa judicial, a finalidade declarada no contrato será um ponto-chave para a decisão, protegendo ambas as partes.

---

4. Valor do aluguel e forma de pagamento

Essa cláusula é importante para garantir clareza sobre as obrigações financeiras do locatário e evitar conflitos futuros. É necessário estabelecer o valor mensal do aluguel, a data de vencimento, a forma de pagamento e os possíveis encargos adicionais. Além disso, é importante prever penalidades em caso de atraso e definir a responsabilidade por taxas como IPTU, condomínio e contas de consumo (água, luz, gás).

Itens importantes a incluir:

• Valor do aluguel: Especifique o valor exato em reais e indique se está sujeito a reajustes anuais conforme o Índice Geral de Preços (IGP-M) ou outro índice.
• Data de vencimento: Determine um dia fixo do mês para o pagamento e oriente sobre procedimentos caso caia em finais de semana ou feriados.
• Forma de pagamento: Detalhe o método de pagamento (transferência bancária, boleto, PIX, etc.), incluindo dados bancários.
• Encargos adicionais: Informe quem será responsável pelo pagamento de impostos como IPTU, taxas de condomínio e contas de consumo.
• Multa por atraso: Estipule o percentual da multa (geralmente até 2%) e os juros mensais aplicáveis em caso de atraso.
• Despesas com manutenção: Esclareça se o locador ou o locatário será responsável por reparos no imóvel.

Exemplo:

“O locatário pagará ao locador o valor mensal de R$ [valor] a título de aluguel, com vencimento no dia [XX] de cada mês, por meio de [meio de pagamento, ex.: depósito bancário, PIX, boleto bancário]. Caso o vencimento coincida com finais de semana ou feriados, o pagamento deverá ser antecipado para o último dia útil anterior."

“O não pagamento no prazo estipulado acarretará multa de 2% sobre o valor devido, além de juros de 1% ao mês e correção monetária conforme o índice [IGP-M ou outro].

“O locatário será responsável pelo pagamento das taxas de condomínio, contas de consumo (água, energia elétrica e gás), bem como do IPTU proporcional ao período de locação. O locador se compromete a fornecer os boletos ou informações de pagamento correspondentes.

“Em caso de reajuste, o valor do aluguel será corrigido anualmente, com base no índice [IGP-M ou outro], conforme permitido pela legislação vigente."

Dica adicional

Mencione que o contrato pode ser rescindido em caso de inadimplência prolongada, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Essa previsão reforça a segurança jurídica para o locador e lembra o locatário da importância de cumprir suas obrigações financeiras.

---

5. Reajuste do aluguel

O reajuste do aluguel é uma cláusula essencial para proteger ambas as partes contra os impactos da inflação e manter o equilíbrio econômico do contrato. Ele garante que o valor pago pelo locatário acompanhe as variações do mercado, enquanto o locador mantém a renda compatível com a valorização do imóvel e os custos de manutenção.

Ao incluir esta cláusula, é importante especificar:

• Periodicidade: Normalmente, o reajuste é realizado anualmente, conforme a legislação em vigor.
• Índice de correção: Defina o índice oficial que será utilizado, como o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que reflete a inflação geral, ou o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), mais comumente usado em contratos de aluguel.
• Data de aplicação: Esclareça a data de aniversário do contrato para facilitar a gestão por ambas as partes.

Exemplo:

“O valor do aluguel será reajustado anualmente, com base na variação acumulada do índice [IPCA/IGP-M] nos 12 meses anteriores à data de renovação. O novo valor será aplicado a partir do mês de aniversário do contrato.”

Observações adicionais:

• Se o índice escolhido deixar de ser publicado, é recomendável prever um índice substituto para evitar lacunas.

• Informe que as partes podem negociar um reajuste alternativo em comum acordo, caso o índice resulte em uma variação muito alta ou baixa.

• Inclua a possibilidade de renegociação do contrato caso o reajuste se torne insustentável para qualquer uma das partes, garantindo flexibilidade em cenários econômicos excepcionais.

Observação importante:

O reajuste deve respeitar os limites previstos em lei, garantindo que não se configure abuso ou onerosidade excessiva para o locatário, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

---

6. Prazo de locação

Definir o prazo de vigência do contrato é importante para estabelecer as condições de permanência do locatário no imóvel e os direitos de rescisão de ambas as partes. O prazo pode ser:

• Determinado: Com data de início e término definidas.

• Indeterminado: Sem prazo final específico, sendo mantido até que uma das partes solicite a rescisão.

Importância do prazo na locação:

• Contratos com prazo inferior a 30 meses:
  
  Quando o prazo da locação é menor que 30 meses, o locador só poderá reaver o imóvel antes do término do prazo mediante hipóteses previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), como necessidade de uso próprio, de ascendente ou descendente, ou reforma substancial que inviabilize a locação. Após o término do contrato, ele automaticamente se prorroga por tempo indeterminado, permitindo ao locador solicitar o imóvel com aviso prévio de 30 dias.

• Contratos com prazo igual ou superior a 30 meses:
  
  Contratos com esse prazo conferem maior flexibilidade ao locador. Ao término do contrato, não há necessidade de justificativa para retomar o imóvel, bastando não prorrogar a locação. Se prorrogado, ele se torna por prazo indeterminado, aplicando-se as mesmas regras para rescisão de contratos indeterminados (aviso prévio de 30 dias).

Exemplo:

"Este contrato de locação terá vigência de [X] meses, com início em [data] e término em [data]."

"Ao final do prazo de vigência, o contrato será prorrogado automaticamente por prazo indeterminado, salvo manifestação expressa de uma das partes com aviso prévio de 30 (trinta) dias."

"Nos termos da Lei nº 8.245/91, durante o prazo determinado, o locador poderá solicitar a rescisão apenas nas hipóteses previstas em lei."

Observação Importante:

Estabelecer o prazo corretamente garante segurança jurídica e evita conflitos entre as partes. Além disso, contratos com prazo superior a 30 meses são ideais para locadores que buscam maior controle sobre o imóvel ao término do contrato.

---

7. Direitos e obrigações das partes

Essa cláusula é necessária para estabelecer de forma clara os deveres e responsabilidades do locador e do locatário, evitando conflitos durante a vigência do contrato. Ela delimita o que cada parte deve fazer para manter uma relação equilibrada e resguardar os direitos de ambas. Além disso, as responsabilidades podem variar dependendo do imóvel (casa, apartamento, comercial) e das normas aplicáveis.

Pontos Importantes:

Locador:

• Entregar o imóvel em condições adequadas para uso, conforme descrito no contrato e laudo de vistoria.
• Garantir que o imóvel esteja livre de dívidas anteriores, como IPTU, condomínio e contas de água, luz e gás.
• Realizar reparos estruturais ou de grande porte, como infiltrações, problemas na fundação, no telhado ou nas instalações hidráulicas e elétricas.
• Respeitar a privacidade do locatário, não podendo adentrar o imóvel sem autorização prévia.
• Fornecer recibo ou comprovante do pagamento do aluguel, caso solicitado.

Locatário:

• Pagar pontualmente o aluguel e demais encargos, como condomínio, IPTU, e consumo de água, luz e gás, conforme estipulado no contrato.
• Manter o imóvel em boas condições, realizando pequenos reparos relacionados ao uso regular, como troca de lâmpadas ou manutenção de fechaduras.
• Informar imediatamente ao locador sobre danos estruturais ou problemas que exijam reparos mais complexos.
• Não realizar alterações no imóvel, como reformas ou mudanças estruturais, sem a autorização por escrito do locador.
• Cumprir as regras do condomínio, se aplicável, e não utilizar o imóvel de forma inadequada ou fora da finalidade contratual.

Por que é importante especificar os direitos e obrigações?

• A delimitação de direitos e deveres evita conflitos durante o contrato e em eventual rescisão. Por exemplo, a responsabilidade do locatário por pequenos reparos e do locador por questões estruturais previne disputas sobre quem deve arcar com determinadas despesas.
• Cumprir as obrigações relacionadas a impostos, como IPTU, evita problemas legais que podem afetar ambas as partes.
• A proibição de alterações no imóvel protege a integridade da propriedade do locador, enquanto os direitos do locatário garantem a privacidade e o uso tranquilo do imóvel.

Exemplo:

“Fica estabelecido que o locatário deverá zelar pela boa conservação do imóvel, realizando pequenos reparos, como troca de lâmpadas, conserto de torneiras ou fechaduras, necessários ao uso regular do imóvel. Por outro lado, o locador será responsável por reparos de maior porte, como problemas estruturais, infiltrações, defeitos nas instalações elétricas ou hidráulicas que comprometam a segurança ou a funcionalidade do imóvel. Além disso, o locatário se compromete a respeitar as normas condominiais, caso aplicáveis, e a utilizar o imóvel exclusivamente para a finalidade contratada. O locador, por sua vez, compromete-se a respeitar a privacidade do locatário e a manter o imóvel livre de dívidas anteriores.”

---

8. Garantias locatícias

A cláusula de garantias locatícias é essencial para resguardar o locador contra eventuais inadimplências por parte do locatário. A escolha da modalidade deve ser clara e adaptada à realidade das partes envolvidas. Existem diferentes formas de garantia previstas em lei, e cada uma oferece níveis de segurança e requisitos distintos.

Opções de garantias locatícias:

• Caução: Uma das formas mais comuns, em que o locatário deposita antecipadamente um valor equivalente a até três aluguéis. Esse valor é depositado em conta específica e só pode ser utilizado ao final do contrato para cobrir eventuais débitos ou danos ao imóvel. Caso não haja pendências, o montante deve ser devolvido com correção monetária.
• Seguro-fiança: Contrato firmado com uma seguradora, onde o locatário paga um valor mensal ou anual para que a empresa cubra eventuais débitos do aluguel ou danos ao imóvel.
• Fiador: Uma pessoa física ou jurídica que se compromete a arcar com as obrigações do contrato em caso de inadimplência do locatário. Geralmente, é exigido que o fiador possua um imóvel em seu nome como garantia.
• Título de capitalização: O locatário adquire um título de capitalização vinculado ao contrato de locação, que serve como garantia financeira ao locador. Ao término do contrato, se não houver pendências, o valor é devolvido ao locatário corrigido.

Exemplo:

“Como garantia das obrigações previstas neste contrato, o locatário apresenta como caução o valor equivalente a três aluguéis, que será depositado em conta específica, conforme previsto no artigo 38 da Lei do Inquilinato. Este valor será utilizado exclusivamente para cobrir débitos decorrentes deste contrato e será devolvido ao término da locação, com os devidos acréscimos legais, caso não haja pendências ou danos ao imóvel.”

---

9. Multa rescisória

A cláusula de multa rescisória é essencial para proteger ambas as partes em casos de rescisão antecipada do contrato. Ela estabelece um valor a ser pago como compensação pelo encerramento antes do prazo estipulado, garantindo previsibilidade e segurança jurídica para locador e locatário.

Além disso, a multa pode variar dependendo das circunstâncias, como se a rescisão foi justificada por descumprimento contratual ou motivada por razões pessoais. A proporcionalidade é um princípio importante nessa cláusula, conforme previsto pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que assegura o cálculo com base no período restante do contrato.

Exemplo:

“Caso o contrato seja rescindido antecipadamente por iniciativa do locatário, sem motivo justificado, será aplicada uma multa equivalente a três meses de aluguel, proporcional ao período restante do contrato..

Por que é importante especificar a multa rescisória?

• Segurança financeira: Para o locador, a multa compensa a perda de receita até encontrar um novo locatário.

• Disciplina contratual: Desencoraja o rompimento imotivado do contrato, promovendo maior estabilidade na locação.

• Equilíbrio entre as partes: A proporcionalidade garante que a multa seja justa e não excessiva, protegendo os direitos do locatário.

---

10. Encargos do Imóvel

Estabelecer quem será responsável pelo pagamento de encargos relacionados ao imóvel é essencial para evitar conflitos futuros e garantir que as obrigações de cada parte estejam documentadas. Essa cláusula é importante porque define a divisão de responsabilidades financeiras, o que contribui para a organização e segurança jurídica do contrato.

• Locatário: Geralmente, o locatário assume os custos relacionados ao uso cotidiano do imóvel, como contas de consumo (água, luz, gás, internet) e taxas condominiais ordinárias. Essas despesas refletem o uso direto do imóvel e sua manutenção básica.

• Locador: O locador, por sua vez, normalmente é responsável por encargos estruturais ou impostos relacionados à propriedade, como o IPTU. Entretanto, o pagamento do IPTU pode ser transferido ao locatário caso isso esteja expressamente previsto no contrato, conforme permite a legislação brasileira.

Taxas condominiais ordinárias x extraordinárias:

É importante diferenciar entre as taxas condominiais:

• Ordinárias: Custos rotineiros do condomínio, como limpeza, segurança e manutenção, geralmente pagos pelo locatário.

• Extraordinárias: Despesas relacionadas a melhorias estruturais ou obras no condomínio, como pintura da fachada ou troca de elevadores, que ficam sob responsabilidade do locador, salvo acordo em contrário.

Exemplo:

“O locatário será responsável pelo pagamento das contas de água, luz, gás e demais serviços de consumo, bem como das taxas condominiais ordinárias. O locador arcará com o IPTU e as taxas condominiais extraordinárias, salvo acordo entre as partes. Qualquer atraso no pagamento desses encargos será de inteira responsabilidade da parte responsável, conforme estipulado neste contrato.”

Por que é importante especificar os encargos do imóvel?

• Evita mal-entendidos: A definição prévia das responsabilidades financeiras impede conflitos sobre quem deve pagar o quê durante a vigência do contrato.

• Conformidade legal: Em caso de litígio, a cláusula servirá como base para eventuais decisões judiciais.

• Proteção das partes: Garante que cada parte cumpra suas obrigações financeiras é essencial para manter a relação locatícia harmoniosa e evitar prejuízos.

---

11. Rescisão e penalidades

A cláusula de rescisão e penalidades garante que ambas as partes (locador e locatário) compreendam as condições para o término antecipado do contrato e as possíveis consequências em caso de descumprimento das obrigações acordadas. Esta cláusula protege as partes envolvidas, evitando abusos e estabelecendo uma forma de compensação justa caso o contrato seja interrompido de forma indevida. Além disso, ela assegura que os direitos e deveres sejam respeitados até o fim do prazo acordado.

• Condições de Rescisão: É fundamental definir de forma clara os casos em que o contrato pode ser rescindido por ambas as partes. A rescisão pode ocorrer por iniciativa do locador ou locatário, e é recomendada a estipulação de um aviso prévio de, no mínimo, 30 dias, salvo disposições específicas no contrato. Também é importante definir se haverá prorrogação automática ou se novas negociações são necessárias ao fim do contrato.

• Penalidades: As penalidades, como multas rescisórias, devem ser estipuladas de maneira proporcional ao tempo restante do contrato, para garantir que a parte que descumprir o acordo arque com as consequências financeiras. A multa pode ser fixada com base no valor do aluguel mensal, na soma dos aluguéis restantes ou em outros critérios acordados entre as partes. Esta cláusula serve para dissuadir a rescisão antecipada sem motivo legítimo e também para garantir a compensação da parte prejudicada.

Por que é importante especificar a rescisão e penalidades?

Definir claramente as penalidades em caso de descumprimento de qualquer uma das obrigações do contrato (como não pagamento de aluguel, atraso, abandono do imóvel, etc.) traz segurança jurídica e protege as partes de comportamentos indevidos. A multa rescisória, por exemplo, serve para cobrir eventuais perdas financeiras que uma parte possa ter com a rescisão antecipada do contrato.

Exemplo:

“O contrato poderá ser rescindido por qualquer das partes mediante aviso prévio de 30 dias, sem penalidade. Caso o locatário decida rescindir o contrato sem aviso prévio ou sem justificativa legal, será cobrada uma multa equivalente a [X% do aluguel mensal] ou a [valor equivalente ao aluguel mensal], a critério do locador, com base no tempo restante do contrato. Se o locador rescindir o contrato sem justificativa legal, será obrigatória a compensação ao locatário, no valor de [valor equivalente a X meses de aluguel].”

---

12. Foro de Competência

A cláusula que define o foro de competência é necessária para garantir que, em caso de litígios, as partes saibam exatamente onde devem buscar a solução do conflito, evitando disputas sobre a localização do processo judicial. A escolha do foro pode impactar o custo e a agilidade do processo, pois, em algumas situações, é mais conveniente ou vantajoso para as partes escolher um foro local, como a cidade onde o imóvel está situado ou onde uma das partes reside. A cláusula também pode especificar a comarca onde qualquer ação judicial relacionada ao contrato deverá ser ajuizada, permitindo uma resolução mais eficiente e transparente dos problemas que possam surgir.

Por que é importante especificar o foro?

• Clareza jurídica: A definição do foro evita futuras discussões sobre qual tribunal tem a competência para resolver questões relativas ao contrato.
• Facilidade de acesso: Para as partes envolvidas, escolher um foro perto de seu local de residência ou da localização do imóvel pode facilitar o acompanhamento do processo judicial.
• Redução de custos: Em casos de litígios, escolher o foro mais adequado pode ajudar a reduzir custos com deslocamentos e honorários advocatícios, especialmente se as partes estiverem em diferentes estados.

Exemplo:

“Fica eleito o foro da comarca de [cidade/estado], renunciando as partes a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para resolução de quaisquer questões oriundas deste contrato. Caso a disputa envolva um valor inferior a [quantia], as partes poderão optar por resolução através de mediação ou arbitragem, conforme acordado em cláusula específica deste contrato.”

---

COMO CRIAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL?

Criar um contrato de locação pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como prazos, valores e responsabilidades.

Nossos contratos seguem rigorosamente as normas do Código Civil Brasileiro e a Lei do Inquilinato, garantindo proteção para ambas as partes. Cláusulas importantes, como as de rescisão, garantia e benfeitorias, podem ser adicionadas para evitar conflitos e assegurar transparência em toda a relação contratual.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.