As partes acima identificadas têm entre si justo e acertado o presente contrato de sublocação de imóvel, ficando desde já aceito nas cláusulas e condições abaixo descritas.
CLÁUSULA 1ª – DO OBJETO
A SUBLOCADORA e a SUBLOCATÁRIA acima qualificados, firmam entre si, o presente contrato de sublocação comercial, do imóvel localizado em:
___________________
Parágrafo único. O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato, pela SUBLOCADORA à SUBLOCATÁRIA, possui as características descritas abaixo:
___________________
CLÁUSULA 2ª – DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel se destina exclusivamente às seguintes atividades da SUBLOCATÁRIA:
___________________
Parágrafo único. Não será permitida, em hipótese alguma, a mudança de uso e destinação, sem prévio e expresso consentimento da SUBLOCADORA.
CLÁUSULA 3ª – DA VEDAÇÃO À SUBLOCAÇÃO E EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL
Fica vedada à SUBLOCATÁRIA a sublocação, cessão, ou empréstimo do imóvel que ora lhe foi sublocado, quer no todo, ou em parte, ou sob qualquer título, sem a expressa autorização da SUBLOCADORA, sob pena de rescisão do presente contrato.
CLÁUSULA 4ª – DO VALOR DO ALUGUEL
O valor mensal do aluguel, livremente ajustado pelas partes, é de R$ __________ (zero reais).
§ 1º. O pagamento do referido aluguel terá vencimento todo dia ___________________ (zero) de cada mês vencido.
§ 2º. Deverá o pagamento ser efetuado por meio de boleto bancário favorecendo a SUBLOCADORA ou para terceiro previamente especificado por ela.
§ 3º. Durante a vigência deste contrato, assim como em uma eventual prorrogação, ficará a encargo da SUBLOCATÁRIA o pagamento da totalidade das contas de consumo e uso de energia, gás, água e esgoto que venham a incidir sobre o imóvel por ora locado, sendo inclusive responsável por eventuais multas e infrações que venha dar causa.
§ 4º. As partes acordam, livremente e de boa-fé, que ficará a encargo da SUBLOCADORA o pagamento da totalidade dos impostos, taxas e tributos que incidam sobre o imóvel ora locado, sendo inclusive responsável por eventuais multas e infrações que venha dar causa.
§ 5º. A SUBLOCATÁRIA não vindo a efetuar o pagamento do aluguel até a data firmada neste contrato, fica obrigada a pagar multa de 0% (zero por cento) sobre o valor devido, bem como juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, mais correção monetária apurada conforme variação do IGP-M no período.
CLÁUSULA 5ª – DO PRAZO DO ALUGUEL
A presente sublocação terá prazo de ___________________ (zero) meses, com início em ___________________.
CLÁUSULA 6ª – DOS DEVERES DA SUBLOCATÁRIA
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações da SUBLOCATÁRIA:
I – pagar o aluguel no prazo estipulado;
II – cuidar e zelar pelo imóvel como se fosse sua propriedade;
III – usar o imóvel como foi convencionado, de acordo com a sua natureza e com o fim a que se destina;
IV – devolver o imóvel, no final da sublocação, no mesmo estado em que recebeu, desconsiderando-se deteriorações decorrentes do seu uso normal;
V – se o imóvel sofrer dano ou defeito que seja da responsabilidade da SUBLOCADORA, informá-la, imediatamente sobre o ocorrido;
VI – reparar rapidamente os danos sob sua responsabilidade;
VII – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito da SUBLOCADORA;
VIII – permitir à SUBLOCADORA ou seu mandatário o direito de realizar vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora.
CLÁUSULA 7ª – DOS DEVERES DA SUBLOCADORA
Sem prejuízo de outras disposições deste contrato, constituem obrigações da SUBLOCADORA:
I – entregar à SUBLOCATÁRIA o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II – assegurar o uso pacífico do imóvel locado não podendo dificultar ou impedir o direito da SUBLOCATÁRIA de usufruir o imóvel com tranquilidade;
III – manter a forma e o destino do imóvel durante a locação, não o alterando de forma substancial;
IV – responder pelos vícios, problemas e defeitos anteriores à locação;
V – fornecer à SUBLOCATÁRIA um relatório detalhado das condições do imóvel, constando todos os vícios, problemas e defeitos existentes.
CLÁUSULA 8ª – DAS BENFEITORIAS
Fica estabelecida a proibição de qualquer modificação, ou subdivisão, da estrutura do imóvel, bem como construção de qualquer benfeitoria, sejam elas necessárias, úteis ou voluptuárias, sem autorização prévia e por escrito da SUBLOCADORA.
Parágrafo único. Qualquer benfeitoria realizada no imóvel, independentemente da sua natureza, ficará incorporada no imóvel, sem que à SUBLOCATÁRIA assista direito de retenção e indenização pelas mesmas.
CLÁUSULA 9ª – DA RESCISÃO
Ocorrerá a rescisão do presente contrato, independente de qualquer comunicação prévia ou indenização por parte da SUBLOCATÁRIA quando:
I – ocorrendo qualquer sinistro, incêndio ou algo que impossibilite a posse do imóvel, bem como quaisquer outras hipóteses que maculem o imóvel de vício e impossibilite sua posse;
II – em hipótese de desapropriação do imóvel alugado.
Parágrafo único. Acacaca cacaca caca cacacaca ca cacaca cacac ac acacacacac acacac ac ac ac acacaca cacacaca cac acacacacaca a SUBLOCADORA, cacacaca cac acacacac acacaca cac acacac acac ac acacacac acacacacac acacac aca c acacaca.
CLÁUSULA 10ª – DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
Caso o proprietário manifeste vontade de vender o imóvel objeto do presente contrato, a preferência para adquiri-lo será da SUBLOCATÁRIA e da SUBLOCADORA, em igualdade de condições e preço com terceiros, devendo assim o proprietário notificar ambas as partes por escrito, com prazo mínimo de 30 (trinta) dias.
§ 1º. Após notificadas, as partes deverão emitir a resposta em até 30 (trinta) dias.
§ 2º. A acaca caca cacacacaca cac acacacacaca caca cacacaca. Ccacacaca caca cacacacacaca caca ca caca cacacaca cac ccacacacacacacaca caca.
§ 3º. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
CLÁUSULA 11ª – DO DESCUMPRIMENTO
Caso ocorra o descumprimento de uma ou mais cláusulas deste contrato por qualquer das partes, tal descumprimento poderá levar à rescisão imediata do contrato.
Parágrafo único. Qualquer eventual tolerância ou concessão entre as partes em relação ao descumprimento de qualquer cláusula deste contrato não implicará alteração ou modificação das cláusulas contratuais.
CLÁUSULA 12ª – DO FORO
Fica desde já eleito o foro da comarca de __________________ para serem resolvidas eventuais pendências decorrentes deste contrato.
Por estarem assim certos e ajustados, firmam os signatários este instrumento em 02 (duas) vias de igual teor e forma, e para único fim de Direito, diante das 02 (duas) testemunhas abaixo, que também o subscrevem.
__________________, ____ de ____________________ de _________.
SUBLOCADORA: ___________________
SUBLOCATÁRIA: ___________________
TESTEMUNHAS:
1. __________________ CPF: __________________
2. __________________ CPF: __________________
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RECOMENDAÇÕES PARA ESTE CONTRATO:
Estas recomendações acompanharão o seu contrato em folha separada.
• Antes de assinar o contrato, é essencial que todas as partes leiam o documento com atenção. Caso haja dúvidas ou pontos que precisem ser esclarecidos, é fundamental que sejam discutidos e esclarecidos entre os envolvidos.
• Após a leitura e confirmação do contrato, é importante que todas as partes assinem o documento, incluindo as testemunhas.
• Para garantir a integridade do contrato e evitar possíveis fraudes, é necessário que sejam realizadas rubricas em todas as folhas deste documento, bem como em qualquer anexo que faça parte do mesmo e não contenha as assinaturas das partes envolvidas. Dessa forma, qualquer alteração posterior ficará evidenciada, garantindo a segurança e transparência do acordo estabelecido.
• Cada parte envolvida deve receber uma cópia do contrato. É recomendado que cópias do documento de identificação e do CPF de todas as partes envolvidas sejam anexadas ao contrato.
O QUE FAZER APÓS A CRIAÇÃO DO CONTRATO
Com o documento completamente preenchido, sem lacunas, o contrato deverá ser assinado por todas as partes envolvidas, incluindo as testemunhas e o fiador, se esta foi a garantia escolhida. Recomenda-se que uma cópia do documento seja entregue para o sublocador e outra para o sublocatário. Recomenda-se, também, que acompanhem o contrato cópias dos seguintes documentos: • Documento de identificação de todas as partes que assinaram; • CPF de todas as partes que assinaram. • Contrato social e designação de poderes aos representantes legais, caso seja pessoa jurídica.
AS ASSINATURAS NO CONTRATO
O seu contrato poderá ser assinado presencialmente ou de forma digital.
• PRESENCIAL
Caso ele seja assinado presencialmente, deverão ser efetuadas rubricas em todas as folhas, exceto a última que contém as assinaturas. Assim como também deverão ter rubricas nas folhas de qualquer anexo que faça parte do contrato e que não contenha as assinaturas das partes envolvidas.
Também é recomendado, para uma maior segurança, mesmo não sendo obrigatório, que seja feito o reconhecimento da firma (assinatura) de todas as partes envolvidas em cartório.
• DIGITAL
Caso seja escolhido a assinatura por meio digital, poderá o aceite ser feito por e-mail ou outro meio de comunicação, como, por exemplo, o whatsapp, sendo também válido do ponto de vista jurídico.
Isso significa que, ao enviar o documento em anexo, a outra parte deverá responder o e-mail ou mensagem com um aceite, como, por exemplo: "Aceito os termos do presente contrato enviado.".
Esta confirmação é válida legalmente como uma confirmação de aceite do contrato, da mesma forma como uma assinatura presencial.
REGISTRO EM CARTÓRIO
Não é obrigatório o registro de um contrato em cartório. No entanto, este registro é recomendado, visto que ele garante algumas vantagens aos envolvidos.
O registro do contrato pode ser realizado por qualquer uma das partes e torna o conteúdo do documento incontestável por terceiros que não participam da relação.
Com o registro, um contrato, um título ou um documento não correm o risco de serem fraudados. Além de lhe dar valor legal, o registro torna o documento público, e garante que, em caso de perda, os dados que constam nele sejam conservados por tempo indeterminado.
Assim, outra vantagem referente ao registro do contrato, é que, uma vez registrado, é possível obter uma cópia autêntica, verdadeira, com o mesmo valor e segurança do original.
PAGAMENTO ANTECIPADO DO ALUGUEL
Conforme o Art. 42, caso não seja utilizada garantia na sublocação, o sublocador poderá exigir, se assim desejar, que o sublocatário efetue o pagamento do aluguel de forma antecipada até o sexto dia útil do mês vincendo.
AS GARANTIAS EXISTENTES
No contrato de sublocação comercial, pode-se utilizar uma garantia, que a parte sublocador utiliza para se proteger em caso de inadimplência por parte da sublocatária. Não é obrigatória em um contrato a exigência de garantia, mas sempre é recomendada a sua utilização.
As modalidades mais comuns de garantia para o subaluguel de imóvel, previstas na legislação, são:
• FIANÇA
Nesta modalidade, uma pessoa (fiadora) garante assumir as obrigações caso a parte sublocatária se torne devedora (inadimplente). A fiança compreenderá todos os aspectos da dívida, inclusive possíveis despesas judiciais. A parte locadora, de acordo com o Código Civil, pode recusar um fiador caso este não comprove ser uma pessoa idônea, não reside no mesmo município ou não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.
• SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
O seguro de fiança locatícia é uma modalidade prevista na legislação, e substitui o fiador nos contratos de sublocação, garantindo o pagamento do aluguel e demais encargos no caso do sublocatário se tornar devedor (inadimplente). Para esta modalidade, deve-se contratar uma apólice de seguro, o qual a parte sublocadora será a única beneficiária. O valor de prêmio a ser pago varia normalmente entre um a três vezes o valor do aluguel do imóvel.
• CAUÇÃO
A caução pode ser dada em espécie, bens móveis ou imóveis. No caso de bens móveis, recomenda-se que se registre a caução em um cartório de títulos e documentos. Bens móveis são os bens que podem ser transportados de um local ao outro, como objetos de valor, veículos, entre outros.
Os bens imóveis, referem-se aos bens que não podem ser transportados, como uma casa ou um apartamento. Recomenda-se que essa caução seja averbada em cartório junto com a respectiva matrícula, vinculando com o contrato de sublocação.
De acordo com a legislação, a caução em espécie (dinheiro) não pode ser superior a três meses de aluguel. Deverá também ser depositada em poupança, e o valor decorrente de rendimentos, no final da sublocação deverá ser revertido em benefício da parte sublocatária, caso não tenha sido utilizada.
SOBRE O DESPEJO
O despejo poderá ocorrer se houver:
I - Término do prazo contratual ou de sua renovação sem a saída do sublocatário do imóvel; II - Se o sublocatário sublocar, ceder ou emprestar o imóvel, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do sublocador; III - Se o sublocatário não pagar o aluguel no prazo convencionado; IV - Dano causado ao imóvel, provado o dolo ou culpa do sublocatário; V - Se o sublocatário mudar a destinação do imóvel; VI - Abandono total ou parcial do imóvel; VII - Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido; VIII - Se o sublocatário conduzir atividade ilegal, cometer infrações legais, ou cometer infração grave de obrigação contratual.
RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA
A renovação compulsória poderá ocorrer se as condições abaixo forem respeitadas.
I - O contrato deve ser escrito e com prazo determinado; II - A sublocação ter pelo menos 5 anos de contrato ininterruptos, mesmo sendo resultado de dois ou mais contratos; III - O sublocatário deverá exercer a mesma atividade comercial no imóvel por 3 anos ininterruptos; IV - A ação renovatória deve ser proposta entre um ano e seis meses antes da data de finalização do contrato;
Respeitadas as condições acima, baseado na lei do inquilinato, o sublocatário poderá garantir a renovação do contrato independentemente da vontade do proprietário do imóvel
ASSINATURA DO CÔNJUGE
De acordo com a legislação vigente (Lei 8245/91 - Lei do Inquilinato), em seu artigo 3º, não há necessidade do cônjuge assinar o contrato de locação para que este tenha validade. Exceto se o prazo estipulado em contrato for igual ou superior a 10 (dez) anos. Nesta condição o contrato deverá ter a anuência do cônjuge. Contratos com prazo indeterminado, ou contratos com prazo inferior à 10 (dez) anos tem eficácia e validade sem a necessidade da assinatura / anuência do cônjuge.
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