Modelo de Contrato de Sublocação Comercial

Qual é a importância de um contrato de sublocação comercial?

O contrato de sublocação comercial é o documento recomendado para formalizar a relação entre o sublocador (quem aluga o imóvel) e o sublocatário (quem o utiliza), organizando os termos acordados para a sublocação de um imóvel.

Neste documento estarão descritos os pontos utilizados para esclarecer as principais dúvidas da sublocação, como:

• Identificação e qualificação das partes;
• Descrição do imóvel, seu endereço e sua destinação e restrições;
• Prazo de vigência, que não pode ser superios ao contrato de locação principal, e sua data de início;
• Valor do aluguel, sua forma forma de pagamento e reajustes;
• Multa e juros aplicáveis em caso de atraso no pagamento;
• Garantia locatícia, como fiador, caução ou seguro-fiança;
• Deveres e direitos das partes;
• Penalidades por descumprimento contratual (opcional);
• Condições e prazo para a rescisão do contrato.

Quais são os riscos de fazer uma sublocação sem contrato?

Fazer uma sublocação comercial sem ter um contrato pode trazer problemas legais e financeiros, tanto para o sublocador quanto para o sublocatário. Abaixo listamos alguns dos principais riscos:

1. Falta de comprovação da sublocação: sem um contrato, é difícil provar a relação locatícia em caso de disputa judicial, dificultando ações como cobrança ou despejo.
2. Insegurança quanto ao pagamento do aluguel: também podem surgir conflitos sobre o valor do aluguel, forma de pagamento, reajustes e datas de vencimento.
3. Problemas na devolução do imóvel: sem um laudo de vistoria e cláusulas sobre conservação, é mais difícil responsabilizar o sublocatário por eventuais danos ao imóvel quando ocorrer a devolução do imóvel.
4. Dificuldade em aplicar regras legais: mesmo com a Lei do Inquilinato, a ausência de contrato dificulta o cumprimento de prazos e penalidades previstos em lei.

Portanto, este contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma importante ferramenta utilizada para garantir maior proteção para todos as partes.

Garantias permitidas para um contrato de sublocação comercial

A inclusão de uma garantia no contrato de sublocação comercial é recomendada para proteger o sublocador caso o sublocatário não cumpra com suas obrigações financeiras.

Conforme o Artigo 37 da Lei do Inquilinato, as principais garantias são:

1. Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento das dívidas caso o sublocatário não cumpra as obrigações. Se o fiador for casado, o cônjuge também deve assinar.
2. Caução: Um bem (dinheiro, imóveis ou bens móveis) é oferecido como garantia. Quando em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel.
3. Seguro-fiança: Substitui o fiador, oferecendo uma apólice que garante o pagamento de encargos caso o locatário não pague.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O sublocatário transfere quotas de um fundo de investimento para o locador como garantia, que podem ser usadas para cobrir débitos em caso de inadimplência.
5. Título de Capitalização: O sublocatário compra um título de capitalização, que pode ser usado para cobrir débitos em caso de inadimplência.

Quais são as diferenças entre locação e sublocação comercial?

A locação comercial é o contrato firmado entre o proprietário de um imóvel (locador) e uma pessoa física ou jurídica (locatário) para o uso do imóvel (loja, galpão, escritório, etc.) para atividades comerciais.

Já a sublocação, por sua vez, ocorre quando o locatário original (que se torna sublocador) cede o direito, parcial ou total, de uso do imóvel a um terceiro (sublocatário), mantendo o vínculo com o locador.

Principais diferenças entre locação e sublocação comercial

1. Natureza do contrato: Na locação, o contrato é entre o proprietário do imóvel e o inquilino. Já na sublocação, o contrato é firmado entre o inquilino original e o terceiro interessado.

2. Autorização do proprietário: A locação não requer autorização adicional, pois é um acordo direto com o dono ou responsável pelo imóvel, enquanto a sublocação exige consentimento do locador original.

3. Prazos da locação: Na locação, o prazo é definido diretamente entre locador e locatário. Na sublocação, o prazo tem uma limitação, não podendo ultrapassar o período estipulado no contrato de locação principal.

Como fazer um contrato de sublocação comercial?

Para elaborar o seu contrato de forma segura e eficiente, siga o passo a passo abaixo:

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de sublocação comercial pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas às suas necessidades específicas, como restrições de uso, valor do aluguel e sua forma de pagamento, prazo de vigência, e direitos e responsabilidades das partes.

Além disso, para maior segurança, considere adicionar cláusulas sobre penalidades por descumprimento, motivos para rescisão antecipada e vistoria do imóvel, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF;
2. Modelo de laudo de vistoria;
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Verifique se o seu contrato está preenchido corretamente

É importante que o contrato seja claro e detalhado, especificando todas as condições da sublocação. Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas. Certifique que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes, como cópias dos documentos de identificação e CPF de todos os envolvidos.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• O sublocador;
• O sublocatário;
• O fiador e seu cônjuge (caso tenha sido a modalidade de garantia escolhida);
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica).

4. Guarde o contrato

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser solicitada e acessada sempre que necessário.

Como assinar o contrato

O contrato deve ser assinado pelo sublocador, sublocatário, testemunhas e, se houver, pelo fiador. As assinaturas podem ser presenciais ou digitais, ambas juridicamente válidas.

Assinatura presencial

Assinatura digital

É necessário reconhecer as firmas no contrato?

De acordo com Artigo 107 do Código Civil Brasileiro, que garante a validade do contrato somente com as assinaturas das partes, o reconhecimento de firma em cartório não é obrigatório para um contrato de sublocação.

Mas o reconhecimento de firma pode ser uma medida útil para aumentar a segurança jurídica, pois ajuda a autenticar legalmente as assinaturas e evitar disputas sobre a autenticidade do documento, especialmente em casos judiciais.

Portanto, apesar de opcional, o reconhecimento de firma é recomendado em contratos de maior valor ou complexidade, oferecendo maior segurança caso surjam problemas legais no futuro.

O que um contrato de sublocação comercial deve ter?

Aqui estão os elementos que geralmente devem constar em um contrato de sublocação de imóvel comercial:

• Identificação das partes: Inclusão dos nomes completos, endereços e informações de contato tanto do locatário original (sublocador) quanto do sublocatário.
• Descrição do imóvel: Detalhamento do imóvel comercial, incluindo endereço completo, número de identificação fiscal, área e características relevantes para identificação do imóvel.
• Prazo de vigência: Especificação do período de vigência da sublocação, com a data de início e a data de término do contrato.
• Valor do aluguel e forma de pagamento: Indicação do valor do aluguel mensal da sublocação, a forma de pagamento, a data de vencimento, os ajustes anuais (se houver) e eventuais taxas ou encargos adicionais.
• Responsabilidades do sublocatário: Enumeração das obrigações do sublocatário, como a manutenção do imóvel, o pagamento de contas de serviços públicos e demais responsabilidades relacionadas à conservação do imóvel.
• Uso do imóvel: Estabelecimento das atividades comerciais permitidas no imóvel sublocado, bem como eventuais restrições de uso impostas pelo locador original.
• Permissão para alterações no imóvel: Definição das condições para que o sublocatário possa realizar modificações ou reformas no imóvel, como obtenção de autorização prévia do locador original e responsabilidades pelas despesas.
• Rescisão do contrato: Especificação das condições e prazos para a rescisão do contrato de sublocação, incluindo eventuais penalidades, notificações e obrigações para desocupação do imóvel.
• Foro de resolução de conflitos: Indicação do foro competente para a resolução de eventuais conflitos relacionados ao contrato de sublocação.
• Cláusulas adicionais: Inclusão de cláusulas adicionais relevantes para as partes envolvidas, como cláusula de confidencialidade, cláusula de renovação automática, entre outras.
• Assinaturas e data: Espaço para as assinaturas do locatário original e do sublocatário, juntamente com a data de assinatura do contrato.

Perguntas frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de sublocação comercial:

O que é sublocação comercial?

A sublocação comercial ocorre quando o locatário de um imóvel comercial (sublocador) aluga parte ou a totalidade do espaço para outra empresa ou indivíduo (sublocatário), mantendo-se como locatário principal do imóvel perante o proprietário.

Quais são as responsabilidades do locatário principal e do sublocatário uma sublocação?

O locatário principal continua sendo responsável perante o proprietário pelo pagamento do aluguel e pelo cumprimento das obrigações contratuais. O sublocatário é responsável pelo pagamento do aluguel e pelo cumprimento das obrigações estabelecidas no contrato de sublocação.

Preciso da assinatura das testemunhas em meu contrato?

Não é obrigatória a presença das assinaturas de testemunhas, mas elas são recomendadas.

Quais são os benefícios para o sublocador ao realizar uma sublocação comercial?

Os benefícios da sublocação incluem a possibilidade de compartilhar custos de aluguel e despesas operacionais, maximizar o uso do espaço disponível e gerar receita adicional para o locatário principal.

É necessário obter a aprovação do locador original para realizar uma sublocação comercial?

Sim, é necessário obter a aprovação do locador original (proprietário do imóvel) antes de realizar uma sublocação comercial, que deverá respeitar as cláusulas do contrato de locação principal.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma sublocação comercial para conferir mais perguntas e respostas.

Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais presentes em um contrato de sublocação comercial:

• Locador: A parte que é dona ou detentora do imóvel e o disponibiliza para aluguel no contrato original de locação.
• Locatário: A parte que aluga o imóvel do locador para a sua utilização.
• Sublocador: É o locatário principal de um imóvel que, por sua vez, aluga parte ou todo o espaço locado para um terceiro, chamado sublocatário. O sublocador assume a responsabilidade por garantir o cumprimento das obrigações contratuais e pela gestão do espaço locado.
• Sublocatário: É o terceiro que aluga parte ou todo o espaço locado pelo sublocador. O sublocatário ocupa o imóvel de forma temporária, pagando o aluguel ao sublocador e cumprindo as condições estabelecidas no contrato de sublocação. O sublocatário não tem relação direta com o proprietário original do imóvel (locador), mas sim com o sublocador, que é o locatário principal.
• Partes: Refere-se às partes envolvidas no contrato de sublocação.
• Rescisão contratual: O ato de encerrar a sublocação por decisão de uma ou ambas as partes.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Laudo de vistoria do imóvel: Um documento que descreve as condições do imóvel no início da sublocação, incluindo pintura e móveis, que é usado para verificar qualquer dano ou desgaste durante a sublocação.
• Caução: Uma quantia em dinheiro ou equivalente, geralmente paga pelo locatário ao locador como garantia de cumprimento das obrigações contratuais e eventuais danos ao imóvel.
• Sublocação: A ação de alugar o imóvel para terceiros por parte do locatário, o que pode ser permitido ou proibido de acordo com o contrato.
• Vistoria: Uma inspeção realizada antes do início e após o término do contrato para avaliar o estado do imóvel e quaisquer danos.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma locação comercial.

• Locação Residencial
• Hospedagem | Flat | Apart-Hotel
• Locação para Temporada
• Locação Comercial
• Sublocação Residencial (Total ou Parcial)

Legislação aplicável

Aplicam-se ao contrato de sublocação comresidencial as seguintes leis:

• Lei Federal nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato;
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 26 de março de 2025.