FALTOU ALGO EM SEU CONTRATO OU TEM ALGUMA DÚVIDA?
Em caso de dúvidas ou necessidade de correções em seu contrato, não se preocupe! Nossa equipe está pronta para ajudar com suas questões e fazer as correções necessárias. Entre em contato conosco através do e-mail contato@99contratos.com.br e conte com o nosso suporte.
RECOMENDAÇÕES PARA ESTE CONTRATO:
Estas recomendações acompanharão o seu contrato em folha separada.
Antes de assinar o contrato de compra e venda, é essencial que todas as partes leiam o documento com atenção.
Caso haja dúvidas ou pontos que precisem ser esclarecidos, é fundamental que sejam discutidos e esclarecidos entre os envolvidos.
Após a leitura e confirmação do contrato, é importante que todas as partes assinem o documento, incluindo as testemunhas.
Cada parte envolvida deve receber uma cópia do contrato. É recomendado que cópias do documento de identificação e do CPF de todas as partes envolvidas sejam anexadas ao contrato.
É recomendado efetuar rubricas nas folhas do documento, incluindo anexos, que não contenham as assinaturas das partes envolvidas, a fim de evitar possíveis alterações no acordo firmado.
Para maior segurança, é aconselhável que todas as partes envolvidas reconheçam a firma em cartório, embora isso não seja obrigatório.
Mesmo que não seja obrigatório, é recomendado registrar o Contrato de Compra e Venda (seja ele um contrato particular ou de gaveta, ou uma Escritura lavrada por Tabelião de Notas) no cartório de registro de imóveis competente, para tornar a compra pública e evitar reclamações de terceiros interessados.
O registro fornecerá maior segurança para todas as partes envolvidas.
Para que ocorra o registro, o contrato deve estar completamente preenchido, sem lacunas, e assinado com firmas reconhecidas, e deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis acompanhado dos seguintes documentos:
1. Documento de identificação de todas as partes envolvidas;
2. CPF de todas as partes envolvidas;
3. Certidão de nascimento ou de casamento dos vendedores (caso sejam pessoas físicas);
4. Estatuto social, contrato social, ou ato constitutivo (caso sejam pessoas jurídicas);
5. Matrícula de Registro do Imóvel e um laudo de vistoria.
LAUDO DE VISTORIA
Para garantir uma transação segura e sem surpresas desagradáveis, é altamente recomendável que um laudo de vistoria do imóvel seja anexado ao contrato de compra e venda.
Esse documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo minuciosamente as condições do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, hidráulicas e móveis, entre outros detalhes relevantes.
Com a entrega das chaves, é fundamental que o laudo seja utilizado como base para verificar se houve dano ao imóvel. Caso seja constatada qualquer irregularidade, o comprador tem o direito de recusar a entrega até que as devidas reparações sejam realizadas e comprovadas pelo laudo. Por sua vez, o vendedor pode recusar realizar reparos em danos que já foram citados no laudo do imóvel.
Fornecemos um modelo de laudo de vistoria gratuitamente ao gerar o seu contrato de compra e venda de imóvel.
A NEGOCIAÇÃO DE UM IMÓVEL FINANCIADO ENTRE PARTICULARES
Ao negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado, é recomendado que a negociação seja feita mediante aprovação da instituição financeira que concedeu o empréstimo, já que ela é a real proprietária do imóvel até que todas as parcelas sejam quitadas.
No entanto, em alguns casos, o imóvel ainda financiado pode ser vendido para um novo comprador.
Nesse cenário, há um risco considerável do novo comprador não continuar pagando as prestações devidas à instituição financeira, e o vendedor ainda permanecerá como responsável pelos pagamentos perante a instituição.
Para minimizar esses riscos, é fundamental que o contrato de compra e venda seja elaborado com muita cautela, incluindo cláusulas que assegurem os direitos e obrigações de ambas as partes.
Além disso, o contrato também servirá como instrumento judicial para que o vendedor possa reivindicar judicialmente os valores devidos pelo comprador, bem como eventuais perdas e danos causados.
A ANUÊNCIA DE TERCEIROS
Quando a venda de um imóvel é feita de ascendente para descendente, é recomendado que os demais herdeiros, caso existentes, concedam sua anuência para que a venda seja efetuada.
O nosso modelo de contrato de compra e venda já inclui essa opção ao ser preenchido, permitindo que a devida concordância dos herdeiros ou de outros terceiros necessários possa ser formalizada no contrato.
Essa anuência é importante para evitar possíveis contestações futuras por parte dos demais herdeiros ou terceiros, garantindo assim a validade e a segurança da negociação para todas as partes envolvidas.
IMÓVEL SEM ESCRITURA
Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem escritura, é importante ressaltar que essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento que comprova a propriedade do imóvel, e sem ela não é possível transferir a propriedade para o comprador.
Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.
No entanto, mesmo que a escritura não esteja disponível, é possível fazer a negociação do imóvel por meio de um contrato. O contrato, embora não tenha o mesmo valor jurídico que a escritura, é um documento que pode fornecer uma segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma delas.
Vale lembrar que, em caso de problemas futuros, o comprador pode recorrer à justiça para fazer valer seus direitos, apresentando o contrato como prova de que a negociação foi realizada e de que ele tem direito sobre o imóvel.
A LEGISLAÇÃO
A legislação brasileira prevê situações em que a ausência de legitimação torna o contrato nulo. São elas:
• a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496);
• a alienação de imóvel sem a concordância do cônjuge quando necessária (CC, art. 1.647, inciso I);
• a venda entre cônjuges (CC, art. 499);
• a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504).
Caso o imóvel vendido esteja em processo de inventário judicial, a venda dependerá de autorização judicial ou poderá ser realizada por meio de cessão de direitos hereditários, mediante a assinatura de todos os herdeiros.
No caso de uma das partes ser casada em regime de comunhão total de bens ou comunhão parcial de bens, a venda do imóvel somente poderá ser realizada com a anuência obrigatória do cônjuge.
A DIFERENÇA ENTRE O CONTRATO DE COMPRA E VENDA E A PROMESSA DE COMPRA E VENDA
A compra e venda de um imóvel pode ser realizada por meio de um contrato de compra e venda, também chamado de compromisso de compra e venda, ou por meio de um contrato de promessa de compra e venda.
No compromisso de compra e venda não há a possibilidade de arrependimento, sendo o contrato irretratável e podendo ser utilizado judicialmente para cobrar a negociação acordada.
Por outro lado, a promessa de compra e venda é um contrato preliminar que permite o arrependimento por uma das partes.
Se o contrato permitir a desistência do negócio mediante o pagamento de uma multa, então ele será considerado como uma promessa de compra e venda.
A RETENÇÃO DO VALOR DADO COMO ENTRADA EM CASO DE DESISTÊNCIA DA NEGOCIAÇÃO
Conforme o artigo 420º do Código Civil, o valor dado como entrada em uma negociação pode ser utilizado como multa rescisória.
Nesse sentido, se o comprador desistir da negociação, o vendedor poderá reter o valor dado como entrada, devolvendo somente o valor pago além da entrada.
Por outro lado, se for o vendedor quem desistir da negociação, deverá devolver a entrada ao comprador em dobro, ou seja, devolver a entrada e pagar o mesmo valor como multa rescisória.
O REGISTRO DO IMÓVEL E A ATUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA
Para efetuar a atualização da matrícula do imóvel e assim registrar a negociação em cartório, é recomendado seguir as seguintes etapas:
I – Solicitar a lavratura da Escritura do imóvel junto ao Tabelionato;
Para a lavratura, é necessário apresentar a cópia do contrato de compra e venda assinado pelos envolvidos, bem como os documentos pessoais dos compradores e as certidões dos vendedores.
II – O Tabelionato enviará uma minuta da Escritura para validação pelos envolvidos;
III – Pagar as taxas e impostos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e os custos do Tabelionato;
IV – O Tabelionato fará a lavratura da Escritura com as assinaturas coletadas, entregando o traslado da Escritura para os compradores;
V – Os compradores encaminham o traslado da escritura, juntamente com a guia das taxas e impostos, ao Cartório de Registro de Imóveis do imóvel para atualizar a matrícula;
VI – O Cartório de Registro de Imóveis fornecerá aos compradores a matrícula atualizada do imóvel em até 30 dias, confirmando assim a transferência da titularidade.
DOCUMENTOS RECOMENDADOS
Listamos abaixo as cópias dos documentos recomendados para acompanhar o contrato.
• Vendedor - Pessoa Física:
I – comprovante de propriedade do imóvel;
II documento de identificação;
III – CPF;
IV – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
V – se for casado: documento de identificação e CPF do cônjuge;
VI – comprovante de residência;
VII – certidão negativa de ações cíveis;
VIII – protesto de títulos.
• Vendedor - Pessoa Jurídica:
I – comprovante de propriedade do imóvel;
II – contrato social ou ato societário e designação de poderes aos representantes legais;
III – certidão simplificada da Junta Comercial ou Cartório de Registro Civil de Pessoa Jurídica;
IV – certidão negativa de débitos com o INSS;
IV – protesto de títulos;
V – certidão negativa de devidos estaduais expedida pela secretaria de estado da fazenda.
• Comprador:
I – documento de identificação;
II – CPF;
III – certidão de nascimento, ou, se for casado, certidão de casamento;
IV – cópias do documento de identificação e CPF do cônjuge caso seja casado;
V – comprovante de residência;
VI – contrato social e designação de poderes aos representantes legais caso seja pessoa jurídica.
• Imóvel:
I – cópia autenticada da escritura definitiva;
II – certidão negativa vintenária de ônus reais.;
III – certidão negativa de impostos;
IV – certidão negativa de débitos condominiais;
V – cópia autenticada do IPTU do ano;
VI – averbação da construção junto ao cartório do Registro de Imóveis;
VII – registro de ações reipersecutórias e alienações.
• Caso o imóvel esteja em inventário:
I – cópia autenticada do atestado de óbito;
II – cópia autenticada do formal da partilha.
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