Modelo de Contrato de Compra e Venda de Imóvel

Qual é a importância de um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de de imóvel é o instrumento legal utilizado para formalizar os termos e as condições da venda de um imóvel, organizando o acordo, aumentando a segurança e servindo como facilitador da relação entre as partes envolvidas.

Este documento detalha os principais pontos da negociação, como:

• Identificação e qualificação das partes (e cônjuges, se houver);
• Descrição detalhada do imóvel (características, dimensões, etc.), seu endereço e matrícula, se existente;
• Valor total e forma de pagamento, inclusive se há ou não sinal;
• Prazos e valores das parcelas, se for o caso;
• Prazos e datas da posse (entrega do imóvel, transferência da propriedade, etc.);
• Responsabilidade por pagamentos e taxas em aberto;
• Valor da corregatem imobiliária (opcional);
• Deveres e direitos das partes;
• Possibilidade de aplicação de penalidades em caso de descumprimento contratual (opcional);
• Proibição de desistência ou permissão mediante pagamento de multa (opcional).

Quais são os riscos da falta de um contrato na negociação de um imóvel?

A falta de um contrato na negociação de um imóvel pode trazer riscos para ambas as partes, aumentando as chances de conflitos. Veja alguns dos principais riscos de não formalizar o acordo por meio de um contrato:

• Falta de comprovação da transação: Sem um contrato escrito, não há um documento que comprove os termos acordados entre comprador e vendedor.
• Risco de pagamentos indevidos ou não cumpridos: A ausência de um contrato pode, por exemplo, levar o comprador a falta de pagamentos ou pagamentos sem um cronograma definido.
• Dificuldade na transferência da propriedade: O contrato é um documento utilizado para reconhecer legalmente a negociação e dar início ao processo de escritura e registro no cartório de imóveis. Sem ele, o comprador pode enfrentar dificuldades na transferência da propriedade.
• Problemas com a entrega do imóvel (estado, vazio, ocupado, reformas, etc.): A falta de um contrato pode gerar disputas sobre o estado de entrega do imóvel, quem é responsável por eventuais reparos ou reformas, ou mesmo sobre a desocupação do imóvel por terceiros (ex: antigos inquilinos, ocupantes irregulares).

Portanto, o contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para a proteção de todas as partes envolvidas, ajudando a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais ao esclarecer os direitos e responsabilidades de todos.

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Qual é o papel de um laudo de vistoria na compra e venda de um imóvel?

O laudo de vistoria é utilizado para garantir maior segurança para todas as partes envolvidas na negociação de um determinado imóvel. Essa segurança é proporcionada ao detalhar as condições do imóvel no momento da negociação, podendo, portanto, evitar possíveis divergências e conflitos.

O que um laudo de vistoria deve ter?

O laudo de vistoria deve descrever o estado geral do imóvel no momento da sua aquisição pelo comprador, incluindo os seguintes pontos:

• Estrutura física e acabamentos: pintura, revestimentos, pisos, vidros, portas e janelas.
• Instalações elétricas e hidráulicas: funcionamento de tomadas, interruptores, torneiras e encanamentos.
• Itens adicionais: móveis embutidos e outros acessórios incluídos.

Benefícios do laudo de vistoria

Anexar o laudo de vistoria ao contrato de compra e venda de imóvel oferece benefícios como:

• Evitar conflitos: Ao detalhar as condições do imóvel, o documento protege tanto o comprador quanto o vendedor contra alegações infundadas de danos.
• Base para negociação: Irregularidades apontadas no laudo podem ser discutidas antes da assinatura do contrato, permitindo ajustes no valor ou correção dos problemas.
• Referência para entrega: No momento da entrega das chaves, o laudo serve como parâmetro para verificar a preservação do imóvel ou identificar possíveis danos.

Como o laudo de vistoria protege as partes?

Para o comprador:

• Garante o direito de exigir reparos antes da entrega.
• Evita surpresas desagradáveis, como problemas ocultos nas instalações.

Para o vendedor:

• Previne disputas sobre danos que já existiam antes da negociação.
• Protege contra exigências não previstas após a entrega do imóvel.

Para facilitar, disponibilizamos gratuitamente um modelo de laudo de vistoria ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma.

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Quais são as diferenças entre compromisso e promessa de compra e venda?

A principal diferença entre o compromisso de compra e venda e a promessa de compra e venda está na possibilidade ou não de uma desistência por qualquer uma das partes.

O compromisso de compra e venda, é um acordo definitivo e irretratável. Isso significa que, ao ser assinado, não permite arrependimento por nenhuma das partes. Esse tipo de contrato pode ser usado judicialmente para exigir o cumprimento da negociação previamente estabelecida.

Já a promessa de compra e venda, por sua vez, é um contrato preliminar que serve como um compromisso inicial entre as partes. Ele oferece maior flexibilidade, prevendo a possibilidade de desistência da negociação desde que esteja prevista uma cláusula de arrependimento. Em muitos casos, essa desistência pode acarretar o pagamento de uma multa, garantindo alguma compensação ao prejudicado.

Ao elaborar o seu contrato em nossa plataforma você terá a opção de escolher se existirá a possibilidade de desistência da negociação (promessa de compra e venda) ou se a venda será definitiva (compromisso).

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Como negociar a venda de um imóvel financiado entre particulares?

Negociar a venda de um imóvel que ainda está financiado é possível desde que sejam seguidos alguns cuidados para evitar riscos. Antes de fechar negócio, é necessário entender como funciona esse tipo de transação e quais medidas podem proteger tanto o vendedor quanto o comprador.

Quando um imóvel está alienado, a instituição financeira que concedeu o financiamento permanece como sua verdadeira proprietária até que todas as parcelas sejam quitadas. Neste caso, é recomendado que negociação considere as regras do banco e tenha sua aprovação.

Como vender um imóvel alienado

Existem algumas formas de realizar essa negociação, incluindo:

• Transferência de financiamento: O comprador assume a dívida do vendedor, se comprometendo a pagar todas as parcelas pendentes.
• Quitação antecipada: O comprador pode pagar o saldo devedor à vista, liberando o imóvel do financiamento antes da venda.
• Novo financiamento: O comprador faz um novo financiamento em seu nome e usa o valor para quitar o financiamento original.

Quais são os riscos de vender um imóvel financiado sem envolver o banco?

Se o imóvel for vendido sem a participação da instituição financeira, o contrato de financiamento continuará no nome do vendedor. Isso significa que o vendedor ainda será o responsável legal pelo pagamento das parcelas, mesmo que o comprador deixe de pagar.

A elaboração de um contrato ajuda a minimizar riscos, servindo como um instrumento legal, aumentando a segurança e protegendo os direitos das partes em eventuais disputas judiciais.

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É possível comprar ou vender um imóvel sem escritura?

Embora seja possível realizar a negociação de um imóvel sem matrícula, essa prática não é recomendada. Isso porque a escritura é o documento que oficialmente comprova a propriedade do imóvel.

Para que a propriedade do imóvel seja transferida de forma legal, é necessário atualizar a matrícula do imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse procedimento só pode ser realizado mediante a apresentação da escritura.

No entanto, alguns imóveis não têm escritura. Neste caso, é possível fazer a negociação do imóvel por meio do contrato, sendo conhecido popularmente como contrato de gaveta. Neste caso, o contrato fornece uma segurança entre as partes envolvidas, estabelecendo os direitos e obrigações de cada uma delas e confirmando que a negociação ocorreu.

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Quando é necessária a aprovação de terceiros na venda de um imóvel?

A venda de um imóvel pode exigir a aprovação de terceiros em situações específicas, como quando o imóvel é vendido de ascendente para descendente (por exemplo, de pais para filhos). Nesse caso, é recomendável obter a anuência formal dos demais herdeiros, caso existam, para evitar possíveis disputas futuras.

Nosso modelo de contrato de compra e venda já oferece a opção de incluir essa concordância ao ser preenchido. Assim, a anuência dos herdeiros ou de outros terceiros necessários pode ser formalizada.

Essa anuência é importante para evitar possíveis contestações futuras por parte dos demais herdeiros ou terceiros, assegurando que a negociação seja válida e protegida para todas as partes envolvidas.

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O que acontece com o sinal (valor de entrada) em caso de rescisão de contrato?

Quando ocorre a desistência de uma das partes uma negociação de um imóvel, o valor dado como sinal (entrada ou arras) pode ser utilizado como multa, caso esta condição esteja estipulada no contrato.

Se o comprador desistir da negociação o vendedor terá o direito de reter o valor da entrada como forma de multa rescisória, conforme permite o artigo 420 do Código Civil. Apenas os pagamentos excedentes à entrada devem ser devolvidos ao comprador.

Já se a desistência for solicitada pelo vendedor, ele deve reembolsar o valor da entrada em dobro, ou seja, devolver o valor recebido inicialmente e pagar uma multa equivalente como compensação ao comprador.

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Como registrar o imóvel e atualizar sua matrícula?

Registrar a negociação de um imóvel e atualizar sua matrícula é necessário para garantir a transferência legal da propriedade após a sua venda. Para isso, siga estas etapas abaixo:

1. Solicite a lavratura da Escritura no Tabelionato com a cópia do contrato de compra e venda, documentos pessoais dos compradores e certidões dos vendedores;
2. O Tabelionato enviará a minuta da Escritura para validação;
3. Efetue o pagamento das taxas e impostos (ITBI e custos do Tabelionato);
4. Após assinatura, o Tabelionato entregará o traslado da Escritura aos compradores;
5. Os compradores encaminham o traslado, junto com os comprovantes de pagamento, ao Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula;
6. O Cartório fornecerá a matrícula atualizada em até 30 dias, confirmando a transferência de titularidade.

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Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

Faça o seu contrato seguindo o passo a passo abaixo.

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de compra e venda de imóvel pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas para atender às suas necessidades, incluindo a descrição detalhada do imóvel, o seu valor e sua forma de pagamento, as datas para a entrega das chaves e as responsabilidades das partes.

Além disso, para maior segurança, você poderá adicionar cláusulas sobre penalidades por descumprimento, motivos para rescisão antecipada e confidencialidade, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF.
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis).
3. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Verifique se o seu contrato está preenchido corretamente

É importante que o contrato seja claro e detalhado, especificando todas as condições da negociação. Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas. Certifique que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes, como cópias dos documentos de identificação e CPF de todos os envolvidos.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• O vendedor;
• O comprador;
• Os anuentes (opcional);
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica).

4. Guarde o contrato

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser solicitada e acessada sempre que necessário.

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O que um contrato de compra e venda de imóvel deve ter?

Embora os detalhes possam variar dependendo das circunstâncias específicas e das negociações entre as partes, aqui estão alguns elementos comuns que geralmente devem constar no contrato:

1. Identificação das partes envolvidas: Nome completo, endereço, número de telefone e outras informações de contato do vendedor e do comprador.
2. Descrição do imóvel: Detalhes sobre o imóvel, incluindo sua localização, metragem, dimensões, características físicas, mobília e quaisquer benfeitorias presentes no local.
3. Valor e forma de pagamento: Especificação do valor total da venda, forma de pagamento (à vista, parcelado, com entrada e saldo), eventuais correções monetárias, prazos e condições de pagamento.
4. Vistoria e entrega: A data de entrega efetiva do imóvel e as condições em que o mesmo deve ser entregue (desocupado, livre de móveis ou entulhos, etc.).
5. Responsabilidades do vendedor: Como a entrega do imóvel em conformidade com as condições estabelecidas, a regularização da documentação, a quitação de eventuais dívidas ou ônus sobre o imóvel, e a garantia de que o imóvel está livre de qualquer tipo de litígio ou disputa judicial.
6. Responsabilidades do comprador: Como o pagamento do valor acordado nas condições estabelecidas, e a responsabilidade por impostos, taxas e despesas a partir da data da assinatura do contrato.
7. Rescisão (opcional): Definição das condições em que o contrato pode ser rescindido por qualquer uma das partes, bem como as consequências da rescisão, como a devolução de valores pagos ou eventuais penalidades.
8. Resolução de disputas: Estabelecimento do método de resolução de eventuais disputas ou controvérsias decorrentes do contrato, como a mediação, arbitragem ou jurisdição competente para solução de litígios.
9. Foro: Indicação da jurisdição em que quaisquer disputas devem ser resolvidas.

10. Assinaturas: Espaço para as assinaturas do vendedor e do comprador, junto com a data de assinatura.

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Perguntas frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o contrato de compra e venda de imóvel:

Qual é a importância do registro do contrato no cartório de imóveis?

O registro do contrato confere segurança jurídica à transação, garantindo que a transferência de propriedade seja válida perante terceiros e protegendo os direitos do comprador.

É obrigatório o registro do contrato no cartório?

A necessidade de registrar o contrato de compra e venda de imóvel depende da existência de matrícula em cartório. Se o imóvel estiver registrado, a atualização do registro é necessária para garantir a efetiva transferência de propriedade ao comprador.

É necessária a assinatura do cônjuge no contrato?

Nas transações imobiliárias em que uma das partes é casada, é essencial obter a assinatura do cônjuge para a venda do imóvel. Na compra, essa assinatura é opcional, a menos que a união seja regida pela separação total de bens.

Quais são os documentos necessários para uma compra e venda de imóvel?

Os documentos geralmente incluem identificação das partes, matrícula atualizada do imóvel, certidões negativas, comprovantes de quitação de impostos, entre outros.

O que é uma escritura pública de compra e venda de imóvel?

A escritura pública é um documento lavrado em cartório que formaliza a transferência definitiva da propriedade do imóvel do vendedor para o comprador, sendo essencial para efetivar a transferência de propriedade.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma compra e venda de imóvel para conferir mais perguntas e respostas.

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Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais mais presentes em um contrato de compra e venda de imóvel:

• Partes: refere-se aos envolvidos no contrato de compra e venda de um imóvel, ou seja, o vendedor (que está transferindo a propriedade) e o comprador (que o está adquirindo).
• Vistoria: processo no qual o imóvel é inspecionado para verificar seu estado geral
• Valor de Mercado: preço estimado do imóvel no mercado, que pode ser usado como referência para determinar o preço de venda ou compra.
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato.
• Usucapião: Processo legal para regularizar a propriedade do imóvel quando não há matrícula.
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Imposto incidente sobre a transmissão da propriedade do imóvel, a ser pago pelo comprador.
• Anuência de Terceiros: Concordância de herdeiros ou terceiros, quando necessário, para garantir a validade e segurança da negociação.
• Matrícula do Imóvel: Registro oficial que comprova a propriedade do imóvel.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma compra e venda de imóvel.

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Legislação aplicável

Aplicam-se ao contrato de compra e venda de imóvel as seguintes leis:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002);
• Lei nº Lei nº 13.097/2015;
• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 25 de março de 2025.