Modelo de Contrato de Locação Residencial

Qual é a importância de um contrato de locação residencial?

O contrato de locação residencial é o instrumento legal utilizado na organização do aluguel de um imóvel para fins residenciais, visando à boa convivência entre locador e locatário.

Ele ajuda a evitar possíveis conflitos e disputas judiciais, ajudando no entendimento dos direitos e responsabilidades de todos, economizando, portanto, tempo e evitando prejuízos.

Este documento detalha os principais pontos da locação, como:

• Identificação e qualificação das partes;
• Descrição do imóvel e seu endereço;
• Prazo de vigência, que pode ser determinado ou indeterminado, e sua data de início;
• Valor do aluguel, sua forma forma de pagamento e reajuste;
• Multa e juros aplicáveis em caso de atraso no pagamento;
• Garantia locatícia, como fiador, caução ou seguro-fiança;
• Permissão ou proibição de sublocação;
• Deveres e direitos das partes;
• Penalidades por descumprimento contratual (opcional);
• Procedimentos para caso ocorra a rescisão do contrato.

Quais são os riscos de fazer uma locação sem contrato?

Fazer uma locação de um imóvel sem ter um contrato pode trazer problemas legais e financeiros, tanto para o locador quanto para o inquilino. Abaixo listamos alguns dos principais riscos.

1. Falta de comprovação da locação: sem um contrato, é difícil provar a relação locatícia em caso de disputa judicial, dificultando ações como cobrança ou despejo.
2. Insegurança quanto ao aluguel: também podem surgir conflitos sobre o valor do aluguel, forma de pagamento, reajustes e datas de vencimento.
3. Ausência de garantias: sem um contrato, não há definição formal de garantias como caução, fiador ou seguro-fiança, deixando o locador desprotegido.
4. Problemas na devolução do imóvel: sem um laudo de vistoria e cláusulas sobre conservação, é mais difícil responsabilizar o inquilino por eventuais danos ao imóvel quando ocorrer a devolução do imóvel.
5. Dificuldade em aplicar regras legais: mesmo com a Lei do Inquilinato, a ausência de contrato dificulta o cumprimento de prazos e penalidades previstos em lei.

Portanto, este contrato não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma importante ferramenta utilizada para garantir maior proteção para locador e locatário na locação de um imóvel residencial.

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Como funciona a garantia em contratos de locação?

A garantia do aluguel protege o proprietário em caso de inadimplência do locatário. Mas, existem algumas condições a serem respeitadas, como, por exemplo, a permissão de exigir apenas uma garantia.

Ao elaborar o contrato de locação, as partes podem optar por diferentes tipos de garantia, cada uma com características específicas. Entre as mais utilizadas estão:

• Fiador: Uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento das dívidas caso o inquilino não cumpra as obrigações. Se o fiador for casado, o cônjuge também deve assinar.
• Caução: Um bem (dinheiro, imóveis ou bens móveis) é oferecido como garantia. Quando em dinheiro, o valor não pode ultrapassar três meses de aluguel.
• Seguro-fiança: Substitui o fiador, oferecendo uma apólice que garante o pagamento de encargos caso o locatário não pague.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: O inquilino transfere quotas de um fundo de investimento para o locador como garantia, que podem ser usadas para cobrir débitos em caso de inadimplência.
• Título de Capitalização: O inquilino compra um título de capitalização, que pode ser usado para cobrir débitos em caso de inadimplência.

O locador poderá utilizar a garantia do aluguel em cenários de inadimplência, como o não pagamento do aluguel dentro do prazo acordado ou se o locatário causar danos no imóvel.

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A importância do laudo de vistoria na conservação do imóvel

O laudo de vistoria é um documento recomendado e muito importante na locação de um imóvel. Ele descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura, estado de conservação, móveis e demais itens disponibilizados pelo locador.

No final da locação, o locatário tem como obrigação devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, e o laudo ajudará a verificar se houve danos durante a locação, podendo o locador recusar a devolução enquanto o inquilino não efetuar os reparos.

Oferecemos um modelo de laudo de vistoria que acompanha gratuitamente o contrato gerado em nosso site.

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Existe prazo mínimo ou máximo para um contrato de locação?

O prazo da locação pode ser definido pelas partes como determinado (com data de término) ou indeterminado (sem data específica). Não há exigência legal de período mínimo ou máximo para a locação.

No entanto, a rescisão do contrato difere de acordo com o prazo, devendo seguir as regras definidas nos Artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato, que são:

Contratos com prazo determinado de 30 meses ou mais

Contratos com prazo igual ou superior a 30 meses garantem ao locador (proprietário) o direito de reaver o imóvel ao final do prazo, mesmo que o locatário não concorde em sair. Já o locatário, por sua vez, pode rescindir o contrato mediante pagamento de multa (se prevista).

Contratos com prazo determinado e inferior a 30 meses

Já nos contratos com prazo inferiores a 30 meses, as regras para retomada do imóvel muda, especialmente em casos de denúncia vazia (sem justificativa). Este tipo de contrato torna-se indeterminado após o término de seu prazo, mas o locador somente poderá solicitar o imóvel de volta após cinco anos de locação ou nas condições previstas em lei (denúncia cheia).

Contratos com prazo indeterminado

Quando o contrato tiver prazo indeterminado, ele poderá ser rescindido por qualquer uma das partes mediante simples aviso prévio de 30 dias, sem necessidade de justificativa ou penalização.

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Como definir o valor do aluguel?

O valor do aluguel pode ser negociado livremente entre locador e locatário, conforme previsto no Art. 17 da Lei do Inquilinato. É importante que além do valor, esteja definido no contrato a sua forma de pagamento (transferência bancária, pix, em espécie, etc.).

Além disso, a data de vencimento do aluguel também deve estar no contrato, para assim, em caso de atraso, ser permitida a cobrança de multa e juros de mora do locatário.

Para calcular a multa e os juros em caso de atraso no pagamento, recomendamos a nossa calculadora de multa e juros de aluguel atrasado.

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Quando pode ocorrer o reajuste do valor do aluguel?

O reajuste do valor do aluguel é permitido pela Lei do Inquilinato e pode ser feito de duas formas: contratual ou judicialmente. A forma mais comum é a contratual, a qual as partes estipulam em contrato que o valor será atualizado anualmente de acordo com um índice de reajuste.

Os índices mais utilizados para efetuar o reajuste são:

• IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado;
• IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo;
• IVAR: Índice de Variação de Aluguéis Residenciais.

Caso precise calcular o valor do reajuste do aluguel, utilize a nossa calculadora de reajuste de aluguel.

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Como fazer um contrato de aluguel residencial?

Faça o seu contrato seguindo o passo a passo abaixo.

1. Crie o seu contrato

Criar um contrato de aluguel pode ser simples, prático e seguro com nosso modelo personalizado. Preencha as informações respondendo as perguntas apresentadas e veja o documento sendo ajustado em tempo real, com cláusulas adaptadas para atender às suas necessidades, incluindo a descrição do imóvel, o valor do aluguel e sua forma de pagamento, multa por atraso, o prazo de vigência e as responsabilidades das partes.

Além disso, para maior segurança, você poderá adicionar cláusulas sobre penalidades por descumprimento, motivos para rescisão antecipada, garantia locatícia, responsabilidades por benfeitorias e reajuste periódico, reduzindo riscos de conflitos futuros.

Ao final, você poderá baixar, imprimir e receber no seu e-mail o seu documento personalizado nos formatos Word e PDF.

Você receberá os seguintes itens:

1. O seu contrato personalizado nos formatos Word e PDF;
2. Modelo de laudo de vistoria (grátis);
3. Modelo de recibo de aluguel (grátis);
4. Orientações sobre como utilizar o contrato e o que fazer após a sua criação.

2. Verifique se o seu contrato está preenchido corretamente

É importante que o contrato seja claro e detalhado, especificando todas as condições da locação. Revise o contrato para garantir que todas as informações estejam corretas. Certifique que todos os campos estão completos e, se necessário, inclua anexos relevantes, como cópias dos documentos de identificação e CPF de todos os envolvidos.

3. Assine o contrato

Para que o contrato tenha validade, é recomendado que todas as partes envolvidas assinem o documento. Os signatários incluem:

• O locador;
• O locatário;
• O fiador e seu cônjuge (caso tenha sido a modalidade de garantia escolhida);
• Duas testemunhas (opcional, mas recomendado para maior segurança jurídica).

4. Guarde o contrato

Após a assinatura, cada parte deve manter uma cópia do contrato com todas as assinaturas. Recomendamos guardar o documento em local seguro para evitar perdas ou extravios. Oferecemos uma versão digital (backup) que ficará disponível e poderá ser solicitada e acessada sempre que necessário.

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Como assinar o contrato de aluguel

O contrato deve ser assinado pelo locador, locatário, testemunhas e, se houver, pelo fiador. As assinaturas podem ser presenciais ou digitais, ambas juridicamente válidas.

Assinatura presencial

Assinatura digital

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O que um contrato de aluguel residencial deve ter?

Abaixo estão os principais elementos que geralmente são recomendados para criar um contrato de aluguel simples:

1. Identificação das partes: nome completo, identidade, CPF e demais informações do locador e do locatário (inquilino);
2. Descrição do imóvel: localização com endereço completo do imóvel, descrição de suas características e das áreas comuns, se houver, seu estado de conservação, e número de vagas de estacionamento, se disponíveis;
3. Prazo da locação: período (em meses) em que o locatário poderá utilizar o imóvel, e a data do início;
4. Valor do aluguel: valor do pagamento pago mensalmente, a sua forma (transferência bancária, depósito, cheque, pix, etc.) e data de pagamento;
5. Taxas e despesas: detalhes sobre quais contas são de responsabilidade do locatário;
6. Reparos e manutenção (benfeitorias): cláusula que definirá quem será responsável pelos reparos, e como deverão ser solicitados;
7. Deveres e obrigações: descrição das obrigações que deverão ser respeitadas na locação;
8. Garantia: a exigência do locador como forma de proteção caso ocorra inadimplência (opcional);
9. Rescisão: previsão de como será tratada a a rescisão antecipada por parte do locatário e a multa que será cobrada (opcional);
10. Foro: Indicação da jurisdição em que quaisquer disputas devem ser resolvidas;
11. Assinaturas: Espaço para as assinaturas de todos os envolvidos, juntamente com a data de assinatura.

Ainda tem alguma dúvida? Não se preocupe. Acesse nosso guia completo sobre como elaborar um contrato de locação.

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Perguntas Frequentes

Abaixo estão os algumas das perguntas mais frequentes sobre o aluguel de imóvel residencial:

É necessário registrar o contrato de locação em cartório?

O registro do contrato de locação em cartório não é obrigatório de acordo com a legislação brasileira. No entanto, é comum e recomendado registrar o contrato no cartório de títulos e documentos para conferir maior segurança e eficácia jurídica ao documento.

O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel?

Em caso de atraso no pagamento do aluguel, o locador tem o direito de cobrar juros, multa e correção monetária, conforme previsto no contrato. Persistindo a inadimplência, o locador pode ingressar com ação de despejo para reaver o imóvel e cobrar os valores devidos judicialmente. A Lei do Inquilinato detalha os procedimentos para a ação de despejo.

Quais são os documentos necessários para alugar um imóvel?

Os documentos geralmente exigidos incluem identificação pessoal (RG e CPF), comprovante de renda e um comprovante de residência atual.

Posso alugar meu imóvel para uma pessoa jurídica?

O locador pode ser tanto uma pessoa física quanto uma pessoa jurídica. Mas o locatário somente poderá ser uma pessoa física. Caso seja necessário alugar um imóvel para uma pessoa jurídica o utilizar, como, por exemplo, para um de seus funcionários nele residir, deverá então ser criado um contrato de locação comercial, especificando que este terá fins de moradia.

Qual é a diferença entre contrato de aluguel e contrato de locação?

Não existe uma diferença legal entre "contrato de aluguel" e "contrato de locação" — ambos os termos se referem ao mesmo contrato. "Aluguel" é o termo mais comum e popular, enquanto "locação" é o termo mais técnico e jurídico, frequentemente utilizado em documentos formais e legislação. Em resumo, ambos significam o mesmo tipo de contrato.

Confira a nossa sessão de perguntas frequentes sobre uma locação de um imóvel residencial para conferir mais perguntas e respostas.

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Termos mais utilizados - Glossário

Aqui estão algumas definições úteis sobre os termos legais presentes em um contrato de locação:

• Locador: A parte que é dona ou detentora do imóvel e o disponibiliza para aluguel;
• Locatário: A parte que aluga o imóvel do locador para a sua utilização;
• Partes: Refere-se às partes envolvidas no contrato de locação;
• Rescisão Contratual: O ato de encerrar a locação por decisão de uma ou ambas as partes;
• Foro e legislação aplicável: Refere-se à lei e ao tribunal responsáveis pela interpretação e resolução de disputas judiciais relacionadas ao contrato;
• Laudo de Vistoria do Imóvel: Um documento que descreve as condições do imóvel no início da locação, incluindo pintura e móveis, que é usado para verificar qualquer dano ou desgaste durante a locação;
• Caução: Uma quantia em dinheiro ou equivalente, geralmente paga pelo locatário ao locador como garantia de cumprimento das obrigações contratuais e eventuais danos ao imóvel;
• Sublocação: A ação de alugar o imóvel para terceiros por parte do locatário, o que pode ser permitido ou proibido de acordo com o contrato;
• Vistoria: Uma inspeção realizada antes do início e após o término do contrato para avaliar o estado do imóvel e quaisquer danos.

Se você quiser, fique à vontade para explorar o nosso glossário de termos utilizados em uma locação.

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Legislação aplicável

Aplicam-se ao contrato de locação residencial as seguintes leis:

• Lei Federal nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato;
• Lei Federal nº 12.112/2009;
• Código Civil (Lei nº 10.406/2002).

Este modelo de contrato foi revisado e atualizado em 09 de abril de 2025.