6 dúvidas que são frequentes em uma locação de um imóvel
Criado em: 09 de setembro de 2019
Atualizado em: 07 de janeiro de 2022
A o negociar uma locação, seja ela referente à um imóvel, sela ela de um bem, temos diversas informações e documentos que devem ser analisados, e lidos com muita atenção para assim garantir os deveres e direitos dos envolvidos.
Toda locação, independente do objeto alugado, deve seguir as regras da nossa legislação, caso contrário o contrato poderá ser considerado como nulo.
Listaremos neste artigo algumas das dúvidas mais comuns que surgem na negociação da locação, assim como explicaremos as regras e leis sobre o tema.
1. Informações contidas no contrato
É muito comum surgir a dúvida do que deve constar em um contrato e quais são as informações obrigatórias, assim como quais são as opcionais.
Além dos dados básicos, como os dados dos envolvidos, os dados do bem, o valor do aluguel e o seu prazo, as outras regras são opcionais, como qual será a garantia do aluguel, quem será responsável pelas benfeitorias, dentre outras, mas o que for estipulado no contrato deve estar previsto em nossa legislação, e para imóveis a legislação é a Lei do Inquilinato.
De acordo com os artigos 17 e 18 da Lei do Inquilinato, o valor do aluguel é livre para ser negociado entre os envolvidos, não havendo um valor máximo nem mínimo, mas algumas condições precisam ser obedecidas.
"Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste."
E sobre a periodicidade do reajuste sobre o valor do aluguel temos a Lei nº 9.069/95, mais conhecida como Plano Real, e seu artigo 28:
"Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual."
Algumas considerações quanto ao valor do aluguel:
1. não pode ser vinculado ao salário mínimo nem ser cobrado em moeda estrangeira;
2. o reajuste somente pode ser efetuado anualmente, não sendo permitido o reajuste antes de doze meses;
3. para o reajuste deve sempre utilizar um índice oficial, como, por exemplo, o IGP-M;
4. independente de índice ou prazo podem os envolvidos reajustar o aluguel para o valor que desejarem, desde que seja de comum acordo.
Sobre estas considerações, e para que você tenha mais informações sobre o reajuste, recomendamos a leitura deste nosso artigo.
2. Impostos e Taxas
Deixe claro em seu contrato quem será o responsável pelo pagamento dos tributos que incidam sobre o imóvel, como, por exemplo, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
Utilizando o IPTU como exemplo: muitos locadores acreditam que por padrão em uma locação deverá o locatário pagá-lo, o que não é verdade conforme citado no artigo 22 da Lei do Inquilinato:
"Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;"
Ou seja, caso o contrato não tenha estipulada a responsabilidade dos impostos para o locatário, este tipo de cobrança deverá ser paga pelo locador.
3. Garantia do aluguel
A maioria das locações exigem uma modalidade de garantia, como um valor a ser pago antes de entrar no imóvel, conhecido como caução, ou um seguro fiança.
Este tipo de requisição visa evitar uma possível fraude, ou prejuízos, que o locador possa sofrer caso surja algum problema não esperado, como um inquilino que deixa de pagar o aluguel.
As modalidades mais comuns no mercado de locação são:
I. Caução
É referente à um valor que deverá ser depositado em conta poupança conjunta, entre locador e locatário, e este valor não pode ser superior a 3 (três) meses de aluguel.
Este valor poderá ser recuperado pelo locatário com as devidas correções na desocupação do imóvel, caso não seja necessária a utilização do montante;
Mas caso exista alguma dívida em aberto, ou o locatário saia do imóvel deixando algum prejuízo, este valor poderá ser utilizado.
II. Fiador
Uma terceira pessoa se responsabiliza pelo locatário, se habilitando a pagar qualquer dívida que surja caso o inquilino atrase os pagamentos.
III. Seguro de Fiança
Uma empresa seguradora é contratada, e ela cobra um valor a ser pago à vista ou mensalmente junto ao valor do aluguel.
Esta empresa se responsabiliza perante o locador sobre qualquer inadimplência do locatário caso ela venha a ocorrer.
Uma observação: somente pode o locador solicitar uma modalidade de garantia, não podendo ter em um contrato mais de uma forma de garantia, como citado no artigo 37 da Lei do Inquilinato:
"Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."
4. Prazo da locação
Deve-se também estar definido em contrato qual será o prazo da locação, podendo ser por prazo indeterminado, ou seja, sem uma data prevista para o seu término, ou se o prazo será determinado.
Geralmente quando um contrato por prazo determinado é elaborado, este costuma ser feito utilizando um prazo de 30 meses.
A legislação não estipula um prazo máximo nem mínimo para uma locação, mas o prazo de 30 meses é utilizado para garantir uma melhor forma de retomada do imóvel pelo locador.
Mas nada impede de um contrato ser feito por 12 meses, ou qualquer outro número de meses que as partes acordarem.
Quando o prazo da locação expira e as partes não manifestam vontade de encerrar o contrato, ou seja, a locação continua, então ela passa a ser considerada por prazo indeterminado e deverá obedecer as mesmas condições do contrato original.
5. A rescisão antecipada do contrato
Caso ocorra uma solicitação de rescisão antecipada do contrato por parte do inquilino, ou seja, caso ele queira terminar a locação antes do término do prazo combinado, deverá ele pagar uma multa caso ela esteja prevista em contrato.
Esta multa também deve estar bem clara no contrato, e deve sempre ser proporcional ao tempo restante.
A obrigação da multa ser proporcional ao tempo restante de contrato está definida na Lei do Inquilinado em seu artigo 4:
"Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada."
Já o locador não pode solicitar a quebra do contrato antes do prazo, ou seja, ele não pode retomar o imóvel sem um motivo previsto por lei.
6. Vistoria do imóvel
É recomendado fazer uma vistoria minuciosa do imóvel, tanto antes de iniciar a locação quanto na hora de encerrá-la.
Isto porque o locatário deve de acordo com a legislação devolver o imóvel no mesmo estado em que o encontrou, conforme descrito no artigo 23 da Lei do Inquilinato:
"Art. 23. O locatário é obrigado a:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;"
E a vistoria do imóvel serve para fazer esta comparação, cobrando o que deve ser reparado de forma correta.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
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