Os cuidados que se deve tomar ao criar um contrato de sublocação comercial.
Criado em: 19 de maio de 2018
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020
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uitos comerciantes que alugam um imóvel comercial acreditam que a sublocação poderá ajudar com alguns problemas, como, por exemplo, servindo como uma forma de dividir os custos de um imóvel que não está completamente utilizado.
Devemos ressaltar que para ocorrer uma sublocação, o locador original deve autorizá-la, seguindo as mesmas características da locação inicial.
Sendo permitida a sublocação, e ela ocorrendo, o locatário original passa a ser chamado de sublocador.
Mas quais são as características da sublocação? E suas regras, direitos e obrigações?
O contrato original de locação
A sublocação de um imóvel comercial exige um contrato que deve seguir as regras e obrigações da locação original, ou seja, se a locação original terminar ou for rescindida a sublocação consequentemente também será finalizada, independente do contrato de sublocação citar diferente.
Já quando se fala em relação à renovação compulsória, ou direito à ação renovatória, quando a sublocação do imóvel comercial for total, ou seja, todo o imóvel e não somente uma parte, o direito da renovação passa a ser exclusivo do sublocatário.
A falta de pagamento e o despejo
Se por algum motivo ocorra a necessidade de uma Ação de Despejo deveremos prestar atenção em alguns pontos importantes, como:
I. o sublocatário deverá ser notificado;
II. deverá o sublocatário ter o direito de intervir no processo de despejo, ou seja, regularizando a situação para permanecer com a locação.
Caso o locatário do contrato original não pague a locação, deverá o sublocatário ficar responsável em subsidiar perante o locador original, e responderá ele pela quantia devida pelo sublocador, mantendo os aluguéis por completo em dia.
Uma vez informado sobre os débitos existentes do locatário perante o locador, o sublocatário deverá pagar o valor da locação diretamente ao locador.
"Podem se interessar em extinguir a dívida o fiador, o sublocatário legítimo e aquele que suceder ao locatário. (…)
Assim, é possível a purgação da mora em ação de despejo por falta de pagamento, pelo inquilino, sublocatário e até por terceiro."
- (Prof. Irineu e William Pedrotti – fls. 463, 464).
No caso do sublocatário pagar a dívida do sublocador, ele passará a servir como seu credor no valor que, eventualmente, exceder o seu próprio aluguel.
O valor da sublocação também não deve ser superior ao valor da locação original, sendo especificado na lei vigente.
O Prazo da sublocação comercial
Já quanto tratamos sobre os prazos de uma sublocação devemos ressaltar que existem observações específicas que devem ser observadas.
Por exemplo: quando o prazo da locação original acolher aquele da renovação da sublocação, o sublocatário deverá acionar o sublocador, através da ação renovatória.
Caso contrário, o sublocatário deverá acionar tanto o seu sublocador, como o locador original e, renovado o contrato, desaparecerá a figura do sublocador, nascendo relação direta entre sublocatário e locador.
O artigo 71 da Lei do Inquilinato em seu parágrafo único a seguinte citação sobre a renovação compulsória:
"Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.".
Conclusão
Caso o contrato de locação original permita a sublocação, poderá o locatário sublocar o imóvel que está em sua posse, ou parte dele, para terceiros.
Mas deverá o locatário se atentar sobre algumas particularidades da sublocação, assim como o sublocatário, pois ambos terão responsabilidades contratuais perante a locação original.
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido.
Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referências:
Lei 10.406
Lei do Inquilinato
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