Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel
Criado em: 08 de março de 2018
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020
A
o comprar um imóvel, é comum não saber as diferenças entre os tipos de contratos que são envolvidos na transação.
Entender suas diferenças é fundamental para o bom fechamento do negócio.
Além de claramente evitar possíveis transtornos que podem causar prejuízos financeiros.
A compra de um imóvel, normalmente, é iniciada com um contrato particular, sendo, normalmente, a Promessa de Compra e Venda, ou Contrato de Compra e Venda.
Na prática estes documentos não tem diferença, apesar de serem diferentes do ponto de vista jurídico.
Pode-se classificar a Promessa de Compra e Venda como um contrato inicial, preliminar, por meio do qual se compromete a celebar o contrato definitivo.
De acordo com a Lei 6.766, a Promessa de Compra e Venda se tornou uma relação obrigacional, que permita ao comprador buscar o recebimento do bem, mesmo que não tenha ocorrido a assinatura definitiva do contrato de venda.
Salvo se expresso no documento, a Promessa de Compra e Venda é irretratável e irrevogável, ou seja, não pode-se desistir do negócio realizado.
A formalização da compra e venda de um imóvel acontece na formalização da escritura, quando esta passa a conter o nome do comprador.
Se o comprador deseja pagar o valor parcelado, dando ou não uma entrada, ou quando vai buscar um financiamento ou liberação do FGTS, não é recomendado ao vendedor efetuar a transferência do imóvel de imediato. Assim, recomenda-se que seja feita uma Promessa de Compra e Venda.
Esta Promessa de Compra e Venda também é utilizada quando se trata de uma aquisição de imóvel na planta.
Existem casos em que a venda do imóvel é feita pela escritura, ou seja, com a transferência definitiva do bem, mas o vendedor em busca de uma garantia de que o seu valor total será pago, gera a Promessa de Compra e Venda. Assim ele se resguarda legalmente, e se o pagamento total não for efetuado, o contrato é rescindido e o imóvel retorna para o vendedor.
O contrato de compra e venda de imóvel deve ter todas as características do imóvel, bem detalhadas, com preferência utilizando-se fotos e anexando à um laudo de vistoria.
Este cuidado deve ser tomado porque caso ocorra algum problema na negociação ou litígio sobre o imóvel, existirão formas de comprovas as condições em que o imóvel foi negociado.
Se a negociação envolver um imóvel em construção, a Promessa de Compra e Venda se torna ainda mais fundamental, isso porque, um imóvel em construção não tem a documentação pronta, portanto não haverá um registro específico até que sua construção esteja concluída.
A legislação vigente e o código civil
Como todo contrato, na compra e venda de imóvel todas as partes envolvidas devem ser capazes (pessoa que pode exercer pessoalmente seus direitos e responder por suas obrigações).
A lei considera como ausência de legitimação, tornando o contrato nulo, nos seguintes casos:
• A venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496);
• A alienação de imóvel sem a concordância do cônjuge quando necessária (CC, art. 1.647, inciso I);
• A venda entre cônjuges (CC, art. 499);
• A venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504).
Se o imóvel vendido estiver em inventário judicial, a venda dependerá de autorização judicial ou poderá ser realizada por meio de cessão de direitos hereditários, assinada por todos os herdeiros, mas somente será possível efetuar o registro imobiliário em Cartório após o final do processo judicial.
O contrato de compra e venda do imóvel
O contrato de compra e venda de imóvel, também conhecido como promessa de compra e venda de imóvel, serve como um facilitador para a boa convivência entre todas as partes envolvidas na negociação da compra e venda de um determinado imóvel.
Este é o documento no qual o proprietário (vendedor) se compromete a vender, e o comprador a comprar, um determinado imóvel mediante o pagamento de um valor acordado.
Essa promessa de compra e venda (ou compromisso), pode ser feita por meio de um contrato particular ou por uma escritura pública feita em um cartório.
A promessa de compra e venda não é definitiva, ou seja, não efetua a transferência da propriedade do vendedor ao comprador. Mas ela serve para informar que o negócio está fechado entre as partes.
Para que a negociação seja concluída e considerada definitiva, é necessário que o comprador conclua com as suas obrigações descritas no contrato, como efetuar o pagamento, e só então lavrar a escritura definitiva. Que será registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Este contrato serve principalmente como uma garantia para ambas as partes. Servindo como uma forma de garantir o acordo e assegurar que nenhuma das partes, vendedor ou comprador, não vai desfazer a negociação.
Ela também serve para ajudar e esclarecer as principais dúvidas sobre a compra e venda do imóvel, como:
• A descrição do imóvel que será vendido;
• Quais serão os prazos para se efetuar o pagamento e a entrega do bem imóvel;
• A definição do valor que o comprador pagará ao vendedor;
• As obrigações, os deveres e os direitos das partes envolvidas;
• Como proceder em caso de rescisão por qualquer uma das partes.
Uma vez definidos os direitos, os deveres e as obrigações de cada parte, é possível evitar conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Ou seja, a promessa (ou compromisso) de compra e venda de imóvel não deve ser visto como uma mera formalidade, mas sim como uma ferramenta importante para proteger as partes envolvidas nesta negociação.
A importância de um laudo de vistoria
Recomenda-se que seja anexado ao contrato um laudo de vistoria do imóvel. Este documento deve ser elaborado em duas vias, descrevendo as condições gerais do imóvel, como pintura, vidros, instalações elétricas, hidráulicas e móveis, quando houver.
Uma via deverá ficar com o comprador e outra com o vendedor.
Com este laudo, junto com a entrega das chaves, é possível verificar se houve dano ao imóvel.
O comprador poderá recusar a entrega do imóvel enquanto não tiver sido devidamente reparado e de acordo com o laudo.
Conclusão
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Se estiver buscando um contrato de compra e venda de imóvel, ou sua promessa, que possa ser feito de maneira personalizada, utilize o nosso clicando no link abaixo:
Contrato de Compra e Venda de Imóvel
ou
Contrato de Compra e Venda de Terreno
Referência:
Lei 10.406
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