Como funciona um contrato de compra e venda?
Criado em: 14 de abril de 2018
Atualizado em: 26 de fevereiro de 2020
O contrato de compra e venda pode ser considerado como a troca de um objeto por dinheiro. Denomina-se como contrato de compra e venda, ou promessa de compra e venda, o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma objeto à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo valor em dinheiro.
Sua característica
O contrato de compra e venda é um contrato oneroso, translativo, bilateral e geralmente comutativo. Oneroso, pois ambas as partes obtêm vantagem econômica.
É translativo em razão de ser um instrumento para a transferência e aquisição da propriedade.
É bilateral ou sinalagmático porque cada parte assume respectivamente obrigações. E, via de regra, um contrato comutativo, pois as partes conhecem previamente o conteúdo de sua prestação.
O contrato de compra e venda é constituído por três principais elementos: objeto, preço e consentimento.
O objeto deve ser suscetível de apreciação econômica. Cumpre destacar que ele também deve ser um objeto determinado e de existência atual ou futura.
No que se refere ao preço, este deve ser fixado em dinheiro, sob pena de não ser conceituado o negócio como uma compra e venda. Além do mais, o preço deve ser certo, real e verdadeiro.
Por fim, o consentimento, que nada mais é que o acordo entre as partes sobre o objeto e o preço que preceitua que a compra e venda, será considerado obrigatório e perfeito, desde que as partes estejam de acordo no objeto e no preço.
Irregularidades
Questão importante a ser destacada sobre a compra e venda é a falta de legitimação do contratante.
Como todo contrato, a compra e venda pressupõe a capacidade geral das partes. Porém, por vezes a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos, hipóteses estas que a doutrina denomina como ausência de legitimação.
São exemplos de ausência de legitimação:
- A venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496);
- A alienação de imóvel sem a necessária outorga conjugal (CC, art. 1.647, inciso I,);
- A venda entre cônjuges (CC, art. 499);
- A venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504).
O Código Civil, em seu artigo 496, dispõe ser "anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido", ressalvando que o consentimento do cônjuge é dispensado se o regime de bens adotado for o da separação obrigatória.
A lei não distingue entre bens moveis e imóveis, nem proíbe a venda feita por descendente a ascendente. A exigência subsiste mesmo na venda de avô a neto, e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros, pois a lei referiu-se a todos os descendentes. Não fosse assim, bastaria que a negociação "fosse feita diretamente com o neto, filho do filho predileto do vendedor, para não ser impugnada.
O legislador, ao dispor que os ascendentes não podem vender aos descendentes, referiu-se a todos os descendentes, indistintamente (filhos, netos, bisnetos, trinetos, etc.), e não só aos descendentes que estiverem na condição de herdeiros".
Quanto à compra e venda entre cônjuges, estabelece o artigo 504 do Código Civil ser lícito o ajuste "com relação a bens excluídos da comunhão".
Imóveis em inventário
Outro ponto que também merece atenção é o relativo à alienação de imóveis em inventário.
Tratando-se de inventário judicial, a alienação do imóvel dependerá de prévia autorização judicial ou poderá ser realizada por meio de cessão de direitos hereditários, assinada por todos os herdeiros, mas somente passível de ingresso no registro imobiliário após o final do processo judicial.
Conclusão
Percebe-se a importância de se ter um contrato bem definido. Este contrato servirá como uma segurança entre todos os envolvidos.
Sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.
Referência:
Lei 10.406
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