A proibição da exigência de duas garantias no mesmo contrato de locação
Atualizado em: 24 de agosto de 2024
A legislação brasileira proíbe a exigência de dupla garantia, ou seja, de duas garantias diferentes em um mesmo contrato de locação sob pena de nulidade.
Esta proibição determina que tal prática constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, a ser revertida em favor do locatário.
Vamos explorar detalhadamente este tema ao longo deste artigo, esclarecendo suas nuances e implicações.
Disposições legais
A disposição legal que serve como base para a proibição da dupla garantia em contratos de locação está descrita nos artigos 37, parágrafo único, e 43, item II da Lei Federal nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações.
Art. 37, parágrafo único: "É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."
Art. 43: "Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação."
Isso significa que o locador somente pode exigir uma modalidade de garantia em um mesmo contrato.
Quem infringir a regra exigindo mais de uma garantia poderá sofrer a perda judicial das garantias que excederem, além de ser penalizado com prisão simples ou multa.
Apesar de uma leitura inicial do artigo 37 da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, parecer indicar que a nulidade se aplica ao contrato ou às garantias como um todo, a interpretação consolidada pelos Tribunais é que apenas as garantias excedentes serão consideradas nulas, permanecendo válida uma delas.
Seguindo essa interpretação, pode-se afirmar que, em tese, o contrato não ficará desprovido de garantia. No entanto, isso não garante que o crédito locatício será satisfeito, pois, caso a discussão judicial seja instaurada para anular a fiança ou a caução, e a primeira seja considerada nula, o contrato permanecerá garantido pela caução, que muitas vezes é insuficiente para cobrir os prejuízos decorrentes da inadimplência, tais como aluguéis, condomínio, taxas, impostos, manutenção e outras despesas atribuídas ao locatário.
Judicialização e critérios de anulação
A judicialização de tais casos pode envolver a esfera cível para a anulação de garantias e para o reparo de eventual dano, e a esfera criminal para a condenação penal em prisão simples ou ao pagamento da multa prevista no artigo 43, item II da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991.
No que diz respeito à anulação de garantia, os juízes geralmente mantêm a que foi efetivada primeiro, o que pode levar a diferentes interpretações e julgamentos conflitantes.
Por exemplo, o juiz pode decidir que a fiança deve permanecer em detrimento da caução por ter sido pactuada primeiro no contrato, ou pode decidir que, ainda que a fiança tenha sido instituída primeiro, a efetivação da caução ocorreu antes, por ter sido prestada pelo locatário e coberto parte do ônus da inadimplência antes da citação do fiador no processo de cobrança ou execução. Embora o último raciocínio pareça mais sensato, a decisão dependerá de várias circunstâncias e da interpretação do juiz.
Na prática jurídica, essa matéria tem sido amplamente utilizada como defesa por locadores e fiadores, especialmente em ações de despejo, execução ou cobrança de aluguéis.
Conclusão
Em resumo, a legislação brasileira, por meio da Lei do Inquilinato, proíbe a exigência de dupla garantia em contratos de locação, estabelecendo penalidades severas para quem desrespeitar essa norma.
A interpretação jurídica consolidada aponta que apenas as garantias excedentes são consideradas nulas, mantendo-se uma garantia válida no contrato.
A correta compreensão e aplicação dessas disposições legais são fundamentais para proteger os direitos de ambas as partes envolvidas no contrato de locação.
Referências Legais
Lei Federal nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato)
Art. 37, parágrafo único (Proibição de dupla garantia)
Art. 43, item II (Contravenção penal por exigência de dupla garantia)
Gustavo Falcão
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